Under the Lens: Brownfields s Alexandrem Hundem

Tři důvody, proč jsou brownfieldy budoucností průmyslových nemovitostí

Téma rozvoje brownfields se stává stále více ústředním tématem rozhovorů o rozvoji nemovitostí, zejména ve více industrializovaných regionech a západní Evropě, kde je nezastavěná půda vzácnější a snahy o udržitelnost, z velké části poháněné legislativou a zájmem investorů, jsou nastartovány rychleji. Brownfields označují nedostatečně využívanou půdu dříve využívanou pro průmyslové nebo komerční účely. Tato země často přichází s chátrajícími stavbami a kontaminovanou půdou.  

Nelze popřít fakt, že zástavba na zelené louce na čerstvé břidlicové půdě je mnohem jednodušší. Brownfieldy přicházejí s zděděnými komplikacemi, které vyžadují zvláštní náležitou péči, jako je hodnocení podmínek na místě, řešení problémů s kontaminací a dodržování regulačních požadavků. Tyto zvláštní překážky jsou však obvykle dobře odměněny.   

V panelové diskusi na Ramp One pořádané DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung v Hamburku se Alexander Hund, generální ředitel CTP Deutschland, podělil o své postřehy o rozvoji brownfields a jejich přínosech, spolu s dalšími německými odborníky na nemovitosti: Raphael Thießen, výkonný ředitel Brownfield24 a Deutscher Brownfield Verband eV, Julian Kux, ředitel logistiky ve společnosti SEGRO Germany GmbH, a Martin Birkert, Country Manager pro Německo v MLP Group.

Alex se zamýšlí nad třemi hlavními výhodami, o kterých se diskutovalo:   

1. Dobře integrované do městské struktury

Každý v realitách ví, jak zásadní je umístění. S nárůstem e-commerce a poptávkou po logistice na poslední míli, podpořené rostoucími cíli ESG vyžadujícími chytřejší dojíždění zaměstnanců, je poloha v našem světě průmyslových nemovitostí obzvláště důležitá. Mnoho brownfields bylo původně vybudováno na okrajích měst, ale kvůli růstu populace se tato města od té doby rozrostla kolem těchto průmyslových areálů. To jim umožňuje bezproblémovou integraci do dnešní městské struktury, což umožňuje snadný pohyb a spojení mezi lidmi a zbožím a zároveň snižuje emise CO2.   

Zprávy a studie Spolkové agentury pro životní prostředí Německa (Umweltbundesamt) naznačují, že v silně industrializovaných regionech, jako je Porúří, mohou brownfieldy a nedostatečně využívané průmyslové areály představovat přibližně 13% až 18% městské půdy. Toto vysoké procento odráží dědictví rozsáhlé průmyslové činnosti a následného poklesu.   

2. Podstatná výhoda ESG

Klíčovým nájemcem udržitelnosti je chytřejší využívání zdrojů. V realitách to do značné míry znamená efektivnější využití území a využití stavebních materiálů, a to jak při výstavbě, tak životnosti staveb. Brownfieldy řeší obě tyto oblasti. Za prvé přinášejí nový život do nedostatečně využívaných oblastí, čímž snižují potřebu rozvoje na zelené louce, což pomáhá zachovat biologickou rozmanitost. Za druhé, podporují obnovu starých struktur tam, kde je to považováno za proveditelné; tím se snižuje potřeba těžby nových materiálů a minimalizuje se množství materiálů, které končí na skládkách.   

To poskytuje obrovskou výhodu pro vývojáře i budoucí nájemce zařízení při plnění E aspektů jejich cílů ESG. Vše se vrací do uhlíkové stopy budovy, známé také jako ztělesněný uhlík, která zodpovídá nejen za provoz budovy, ale také za stavební proces.

3. Podpora místních úřadů

Rozvoj brownfields poskytuje místním úřadům hmatatelné sociální, ekologické a ekonomické výhody. CTP se snaží úzce spolupracovat s místními úřady na všech našich projektech jako hlavní součást našeho obchodního modelu Parkmaker – ve kterém jsou parky vetkány do místních regionů s různými partnerstvími – jako jsou technické školy, dopravní úřady, náborové agentury – s cílem umožňují nám růst společně a kolektivně rozvíjet region. Projekty brownfields však vyžadují hlubší spolupráci, protože okolí těchto projektů je již mnohem rozvinutější a vyžaduje užší spolupráci. CTP má velmi pozitivní zkušenosti se spoluprací s místními úřady na projektech brownfields, a to z dobrého důvodu. Přivedení nových aktivit do kdysi opuštěné oblasti posiluje místní ekonomiku a vytváří pracovní místa a nové prostory pro obyvatele, které mohou využívat – ať už pro práci, bydlení nebo třetí prostory.

• Místní úřady to uznávají a mohou vývojáře odměňovat různými způsoby:   
• Finanční pobídky: granty, dotace a daňové úlevy  
• Regulatory Assistance: racionalizované povolovací procesy, flexibilnější politika zónování a využívání půdy  
• Zjednodušené povolovací procesy: Místní úřady mohou zjednodušit povolování a schvalování
• Technická podpora: hodnocení lokality a podpora environmentálních studií, odborné konzultace a poradenské služby  

Kromě těchto výhod, které si dnes developeři mohou užívat, Alex poukazuje na to, že obavy o životní prostředí a bezpečnost půdy jsou na vzestupu a že rozvoj brownfieldů bude začleněn do hlavního proudu. To, co dnes vidíme v průmyslovějších regionech, jako je Německo, nakonec zažijeme v regionech, které se dnes rychleji rozvíjejí – jako v SEE.   

„Tady má CTP skutečně jedinečnou pozici jako největší evropský developer a dlouhodobý vlastník-provozovatel průmyslových a logistických nemovitostí v Evropě. Naše portfolio zahrnuje regiony v různých fázích průmyslové a ekonomické vyspělosti a rozvoje a skutečně poskytuje našim klientům širokou nabídku a naše regionální odborné znalosti. V Německu, ve vyspělé ekonomice, jsme ve vzrušující popředí učení, jak využít a přepracovat brownfieldy ve prospěch nejen nás jako developerů, ale také podniků, místních úřadů a místních komunit – a je zde velký potenciál být dosaženo!" – Alexander Hund 

Zde jsou některé z letošních brownfieldů CTP:   

• CTPark Bremen, DE (2024 ocenění Brownfield24 za nejlepší logistický brownfield v Německu) 
• CTPark Wuppertal, DE  
• CTPark Mülheim, DE  
• CTPark Weiden, DE  
• CTPark Brno-Líšeň, CZ 
• Ponávka, CZ
• Vlněna, CZ