Dưới ống kính: Brownfields với Raphael Thiessen

Chúng tôi đã trò chuyện với Raphael Thiessen, Giám đốc điều hành của Brownfield24, để tìm hiểu thêm về vai trò đang thay đổi của các khu công nghiệp cũ trong bối cảnh phát triển của Châu Âu cũng như những thách thức và cơ hội mà chúng mang lại.

Bạn có thể cho chúng tôi biết thêm về công ty Brownfield24 của bạn không?

Brownfield24 là nền tảng kỹ thuật số hàng đầu của Đức tập trung hoàn toàn vào việc tái phát triển các khu công nghiệp cũ. Từ năm 2017, chúng tôi nỗ lực kết nối các bên liên quan trong toàn ngành - nhà đầu tư, nhà phát triển, chính quyền thành phố, nhà tư vấn và nhà cung cấp dịch vụ - và giúp họ xác định và hiện thực hóa các cơ hội đầu tư vào khu công nghiệp cũ một cách hiệu quả và minh bạch hơn.

Chúng tôi bắt đầu vào năm 2017 với sứ mệnh biến những vùng đất bị bỏ quên hoặc chưa được sử dụng thành những dự án khả thi và bền vững. Cái tên Brownfield24 phản ánh cả tính sẵn sàng 24/7 của chúng tôi với tư cách là một nền tảng kỹ thuật số và trọng tâm cốt lõi của chúng tôi: đất hoang. Những bất động sản này thường phức tạp, nhưng chúng cũng có tiềm năng to lớn cho phát triển đô thị, hiệu quả sử dụng tài nguyên và quy hoạch thân thiện với khí hậu.

Điểm khác biệt của chúng tôi chính là sự chuyên môn hóa. Mặc dù có nhiều nền tảng bất động sản và tái phát triển khác ở châu Âu, nhưng rất ít nền tảng tập trung hoàn toàn vào các khu đất hoang như chúng tôi. Trọng tâm chuyên biệt này cho phép chúng tôi xây dựng chuyên môn sâu rộng, các công cụ chuyên biệt và một cộng đồng chuyên gia vững mạnh, xử lý cụ thể những thách thức và cơ hội của các khu đất hoang.

Tôi đến từ lĩnh vực bất động sản và có nền tảng về địa lý. Qua nhiều năm, chúng tôi nhận ra quy trình tái phát triển khu công nghiệp cũ thường rời rạc và kém hiệu quả như thế nào—đặc biệt là khi phải tìm kiếm đối tác và thông tin phù hợp ngay từ đầu dự án. Đó chính là động lực thôi thúc chúng tôi ra mắt Brownfield24: mang lại sự rõ ràng, hợp tác và hỗ trợ kỹ thuật số hơn cho lĩnh vực này.

Mặc dù việc cải tạo đô thị không phải là điều mới mẻ, nhưng liệu thuật ngữ “khu đất hoang” có mới ở châu Âu không?

Thuật ngữ này không mới mẻ ở châu Âu. Điều mới mẻ là kể từ khi EU ban hành chính sách đất đai mới (giảm tỷ lệ sử dụng đất ròng xuống 0 vào năm 2050), các nhà phát triển và chính quyền địa phương đã chú ý hơn đến vấn đề này. Không chỉ vì các quy định hiện hành và sắp tới yêu cầu họ làm vậy, mà chủ yếu là vì đất trống đang khan hiếm và không còn lựa chọn nào khác.

Trường hợp này xảy ra ở Đức và các nơi khác ở châu Âu, chẳng hạn như Anh, Hà Lan và Pháp, nơi từ "brownfield" rất phổ biến. Trước đây ở Đức, hầu hết mọi người biết đến khái niệm này dưới nhiều tên gọi khác nhau, chẳng hạn như Brachfläche, Konversionsfläche, hoặc Altlastenflächen, nhưng trong những năm gần đây, từ tiếng Anh này đã được sử dụng phổ biến.

Những điểm nóng về công nghiệp bỏ hoang ở Châu Âu là gì?

Có một số điểm nóng ở Châu Âu—thường là nơi trước đây có ngành công nghiệp (nặng), nơi chủ đề về đô thị (ngoại ô) và nơi các nhà phát triển đang tìm kiếm không gian cho các dự án mới. Ở những nơi vẫn còn đất trống, các nhà phát triển vẫn ưa chuộng chúng, điều này hoàn toàn dễ hiểu từ góc nhìn của họ. Ở những nơi không còn đất trống, mọi người sẽ tìm đến đất hoang. Anh, Hà Lan, Pháp và Đức đều có những địa điểm đất hoang và lịch sử phát triển tốt. Cũng như những nơi như Cộng hòa Séc và Ba Lan - nếu bạn nhìn vào thị trường Trung và Đông Âu.

Có rất nhiều khu đất hoang trên khắp châu Âu. Thông thường, chúng chỉ cần được xác định, chủ sở hữu cần bán, và phía chính trị cần ưu tiên phát triển những khu đất như vậy. Tuy nhiên, điều này vẫn chưa được thực hiện ở khắp mọi nơi.

Tình hình phát triển khu công nghiệp cũ ở Đức như thế nào?

Hoạt động brownfield ở Đức đã được chuyên nghiệp hóa rất nhiều trong những năm gần đây. Khi chúng tôi thành lập Brownfield24 tám năm trước, cộng đồng brownfield chưa thực sự gắn kết. Ngày nay, hầu hết những người tham gia đều quen biết nhau hoặc ít nhất là biết nên hỏi ai để giải quyết vấn đề. Chúng tôi cố gắng chứng minh rằng phát triển brownfield không phải là khoa học tên lửa: bạn chỉ cần hợp tác với đúng người.

Thật may mắn khi ở Đức đã có một khái niệm khá rõ ràng về "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" - phát triển nội tâm trước khi phát triển ngoại cảnh. Tôi rất ủng hộ ý tưởng này, theo đó nên phát triển khu vực đô thị trước khi hướng đến các khu vực ngoại ô xanh.

Vậy đâu là những khu đất hoang hấp dẫn nhất? Ở khu vực đô thị. Những địa điểm này đã có sẵn tất cả các kết nối cần thiết, chẳng hạn như điện, đường xá, hệ thống thoát nước và giao thông địa phương. Chúng tôi cũng cho rằng ý tưởng "phát triển nội bộ trước khi phát triển bên ngoài" cần được mở rộng theo nguyên tắc "khu đất hoang trước khi phát triển xanh".

Điều này đưa chúng ta trở lại vấn đề trước đó: về cơ bản, Đức không còn đất trống, nên người dân phải chuyển đổi sang đất hoang. Đôi khi, chính nhà đầu tư muốn các nhà phát triển đầu tư vào đất hoang, phù hợp với chiến lược phát triển bền vững tổng thể của họ. Hơn nữa, đây không chỉ là xu hướng của riêng Đức. Chúng ta thấy những diễn biến tương tự ở Áo, Pháp và các nước châu Âu khác.

Nhà nước hỗ trợ khắc phục hậu quả như thế nào?

Có một số quỹ hỗ trợ ở cấp độ EU, nhưng thành thật mà nói, tôi không biết liệu các công ty tư nhân có được hưởng lợi trực tiếp từ chúng hay không. Tôi biết rằng Pháp rất giỏi trong việc tiếp nhận nguồn quỹ của EU cho các khu đất hoang. Giống như bất kỳ nơi nào khác, cơ chế tiếp nhận hỗ trợ này thường khó khăn và có thể cần sự hỗ trợ của các chuyên gia chuyên môn. Một số sáng kiến tốt là Đạo luật Giao ước Khu đất hoang ở Bỉ hoặc AAV của Đức, một hiệp hội liên thành phố hỗ trợ phát triển khu đất hoang ở Bắc Rhine-Westphalia.

Tôi rất mong muốn giới chính trị ủng hộ nhiều hơn cho việc phát triển các khu công nghiệp cũ. Tôi không chỉ nói về trợ cấp—nhưng trong chính trị, chúng ta cần có tư duy “khu công nghiệp cũ trước khi xây dựng khu công nghiệp mới”.

Đôi khi, không phải bản thân khu đất hoang cần thời gian để phát triển, mà chính những nỗ lực bảo vệ môi trường sống mới làm chậm quá trình phát triển. Đừng hiểu lầm tôi! Chủ đề này rất quan trọng, nhưng các yêu cầu và kỳ vọng hiện tại không còn ở mức bình thường nữa, và điều này cần phải được nêu rõ!

Chúng ta cần quay lại với những cách tiếp cận thực tế hơn. Đức có quá nhiều quy định, và quá nhiều bên liên quan cho rằng ý kiến của họ cần được xem xét kỹ lưỡng, gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án, và cuối cùng, chúng ta phải đối mặt với nguy cơ các nhà phát triển sẽ quyết định không đầu tư vào Đức, vì mọi thứ đều mất quá nhiều thời gian. Giống như mọi nơi, có những chính quyền tốt và không tốt. Nhưng nhìn chung, một cách tiếp cận thực tế hơn sẽ giúp đẩy nhanh quá trình phát triển các khu đất hoang.

Một số dự án brownfield thú vị nào ở Đức, đang diễn ra hoặc đã lên kế hoạch?

Hiện có rất nhiều dự án brownfield đang được triển khai ở Đức. CTP có một số dự án rất lớn và thú vị, chẳng hạn như ở Mülheim, Düsseldorf và Rostock. Đây thực sự là những brownfield với những thách thức thực sự! Mặc dù có rất nhiều brownfield ở khắp nơi trên nước Đức, nhưng phần lớn nằm ở Bắc Rhine-Westfalia, một khu vực cũng rất thú vị nhờ lực lượng lao động lành nghề dồi dào.

Bước đầu tiên quan trọng khi tiếp cận một dự án brownfield là gì?

Điều quan trọng nhất cần cân nhắc là có những chuyên gia trong ngành và bạn cần phải hợp tác. Hãy ngồi lại với họ và chính quyền thành phố càng sớm càng tốt để thảo luận về sự phát triển của bạn và xác định những điểm khó khăn ngay từ giai đoạn đầu. Bởi vì nếu bạn đang thua lỗ trong một khu công nghiệp bỏ hoang, rất có thể là ngay từ đầu, vì mọi người không thực hiện đúng quy trình thẩm định.

Điều quan trọng nhất là giao tiếp! Giao tiếp chân thành! Việc che giấu bất cứ điều gì là vô nghĩa, vì mỗi bên đều phụ thuộc vào bên kia. Các nhà phát triển muốn phát triển nhanh chóng, còn chính quyền thành phố thì muốn một khu đất hoang cũ được đưa vào sử dụng trở lại. Cả hai bên càng sớm trao đổi với nhau—và không bàn luận—về nhau, thì quá trình này càng suôn sẻ!

Đó là những gì chúng ta đang thấy trên khắp nước Đức. Chắc chắn có những điểm cần được thảo luận và thay đổi—nhưng điều này là bình thường. Tôi hiểu rằng không phải ai cũng muốn có một khu logistics ngay tại sân nhà mình, và đây thường là một chủ đề thảo luận ở Đức! Nhưng logistics giờ đây không còn như 30 năm trước. Cứ nhìn vào các khu logistics của CTP mà xem! Chúng có thể được tích hợp vào một khu vực mà không gây xáo trộn—và thực tế là chúng còn cải thiện—khu vực địa phương.

Chúng ta thường nghe nói rằng cần có sự hợp tác liên ngành nhiều hơn. Liệu việc tập trung vào các khu công nghiệp bỏ hoang có dẫn đến việc đặt ra các tiêu chuẩn mới cho quan hệ đối tác công tư trong phát triển bất động sản nói chung hay không?

Nếu các nhà đầu tư nghĩ rằng họ có thể kiếm được lợi nhuận, họ thường thích tự mình thực hiện các dự án brownfield. Hình thức PPP đã phổ biến, đặc biệt là khi khu vực công là chủ sở hữu, nhưng những dự án này thường kéo dài hơn - khoảng thời gian mà hầu hết các nhà phát triển không có hoặc không muốn đầu tư. Tôi ủng hộ hình thức hợp tác này, đặc biệt là đối với những địa điểm mà thông thường không có nhà đầu tư nào muốn đầu tư.

Đọc thêm thông tin chi tiết về các khu đất hoang và khám phá các khu đất hoang của CTP

Hình ảnh biểu ngữ: Brownfield24