Odborník na revitalizáciu: Keď sa povede prevetrať brownfield, je to skoro zázrak

Jan Hladík sa už skoro 20 rokov prochází niekedy polorozbořenými a väčšinou minimálne nevyužívanými areály. Len málokdo im v Česku rozumie tak ako on. V Regionální rozvojové agentuře jižní Moravy je totiž odborníkom na brownfieldy - miesta, ktorá väčšinou dlho hyzdí časti mesta, ale keď sa povede dať im nový život, je to o to väčšia radosť. Jenže než sa to povede, trvá to niekedy léta a u niektorých brownfieldov sa podľa neho musíme usmiať s tým, že sa to hneď tak ani nepovede. V rozhovore vysvetľuje, čo k tomu všetko bráni. Ale mluví i o tom, že v Brne sa toho za posledné roky naozaj hodne urobilo.

Ako sa v čase mení charakter brownfieldov?

Problematiku vnímame komplexneji, dnes sa bavíme o väčších územných celkoch, nielen o konkrétnom priemyselnom areáli ako dřív. Regeneracemi dochází ke změněnám celé urbanistické struktury, jak je ostatně vidět i na příkladu Vlněny nebo dalších lokalit. Miesto regenerácie niekoľkých hektárov sa vytvára kompletne nová mestská časť, ktorá, doufejme, nebude žiť vlastným životom a bude funkčne napojená na zvyšok mesta. To je jedna vec, ktorou sa ubírá myšlienka urbanistov vo väčších mestách. Druhá je opačná a vystihuje ju slovo atomizace. Zatímco predtým nevyužívané areály vo mestách už nejaké návrhy riešenia majú, u brownfieldov vo vlastníctve menších obcí sa hľadajú cesty, ako to urobiť po častiach. Bez zapojenia súkromného sektora totiž čelí nedostatku financií, a tak je nutné ísť po etapách. Dôležitá je základná občianska vybavenosť, následně třeba část bydlení nebo zázemí pro služby.

Čo vás na takýchto areáloch pálilo najviac pred rokmi a čo dnes?

To sa výrazne nezmenilo. Už pred 15 rokmi sme mali databázu chátrajúcich objektov a z tohto prehľadu vychádzame dodnes. Typově v regióne prevažujú poľnohospodárske hnedofiely, bývalá JZD. Od toho sa odvíja ich charakter a miera atraktivity. V drtivé väčšine nie sú zaujímavé, pretože sú majetkovo zložité. Pri mapovaní vlastnickej štruktúry jdeme až do doby kolektivizácie, keď sa znárodnili pozemky niekoľkých pôvodných majiteľov a na nich sa neskôr postavila nová infraštruktúra, haly, sklady, poľnohospodárske provozy. Později se pozemky v restitucích vracely, což mimochodem dodnes neskončilo, ale se stavbami na nich je to zložitější - ty už nepatří původním majitelům, ale právě družstvům, jež si musela najít komerčního následovníka. V rade prípadov tieto firmy zkrachovali a zostali po nich budovy s klatbou majetkové rozptyly, ktorá je tak spoločne s trvale vysokou mierou byrokracie a nízkou atraktivitou týchto brownfieldov najzávažnejšou bariérou regenerácie. Zemědělské areály v Jihomoravskom kraji tvoria asi 50 až 60 percent nevyužívaných lokalít.

V celej problematike sa léta narážalo na to, že neexistovala definícia slova brownfield. Už sa to zlepšilo?

Zatím ne, neexistuje právny predpis pre definíciu brownfieldu ani definícia, ktorá by pomohla napríklad všeobecne pridělovat dotační prostředky. Mám možnosť sa zúčastniť pracovnej skupiny k Národnej stratégii regenerácie brownfieldov, na ktoré sa potkávajú jednotlivé zainteresované rezorty, a jedným z úloh je práve i vyřešení tohoto problému. Podľa potreby si však každý výklad brownfieldu interpretuje po svojom. Zdá sa ale, že to ani tolik nevadí. Držíme sa zavedené verzie starých nevyužívaných priemyselných areálov.

Ako sú brownfieldy nového typu?

Vedle pôvodných prevažujúcich konotácií brownfieldu coby chátrajúceho priemyselného areálu sa stále častejšie v obciach objavujú rôzne staré kultúrne pamiatky alebo budovy používané ako administratívne zázemie napríklad u poľnohospodárskych družstiev alebo národných výborov a kultúrnych domov. V menších obciach sú to práve sýpky, obecné domy alebo kultúrne spoločenská zázemí a najnověji aj niekedydejší obchody alebo kina, ktoré si už zkrátka nezvládajú vydelat na svoj prevádzku. Býva u nich spousta skrytých prekvapení, chybí dokumentace a prehľad o sítích. Väčšie priemyselné, a najmä poľnohospodárske areály sa typicky budovali postupne, dostavovalo sa podľa potreby a nikdo už dnes nevie, ako to šlo za sebou. Sám som si ešte v rámci študentských brigád, ktoré som v 90. rokoch absolvoval v Zetoru, Zbrojovke či Královopolskom, urobil predstavu, ako sa aj po revolúcii všetko stavebne dolepovalo, takže sa nedivím tomu, že sa napríklad v Zetoru pri revitalizácii vykonávanej CTP našly skryté problémy či podzemné kryty.

Keď si vezmu dobu pred desiatimi rokmi, řada oblastí v Brne čekala na svoji revitalizáciu, alebo sa s ňou teprve začínalo, ale teraz už vypadají úplne jinak, což je příklad Vlněny nebo Ponávky, ale i Zetoru. Znamená to, že už si veľké problémy vo meste môžeme odškrtnúť?

Do značné miery áno, a ak nie, tak je dobrá správa, že v Brne je o toto územie záujem, koncovky aktivít CTP sú toho dôkazom. Všetky atraktívne priemyselné areály sú v Brne horké zboží. Dôvodom je samozrejme nedostatok vhodných nezastaviteľných plôch. Pořád ale nejsou dořešené průmyslové areály kolem Svitav - například původní slévárenské provozy v areálu Šmeral fungují na zlomku celkové plochy, její budovy jsou na současné využití objemově přepálené. V sousedstve je Mosilana, ktorá prochází částečnou rekonstrukcí a u které se asi půjde cestou většího zachování původního areálu, i když to bude za cenu daleko větších nákladů na provoz a energetické náročnosti budov. Podľa mňa je dobre, keď sa prístupy kombinujú a podarí sa aspoň čiastočne zachovať priemysellový odkaz, i keď časť areálu bude musieť tiež nepochybne k zemi.

Do akej miery pomáha ďalšia revitalizácia nevyužívaných oblastí chystaný územný plán?

Nový územný plán vnímá brownfieldy ako strategické oblasti, ktoré sa majú rozvíjať ako prvé, a počíta u nich s už zmieňovanou smíšenosťou. Ďalej ponúka velkou flexibilitu, ktorá umožňuje stavět administrativu, komerci, byty, to všetko v nejakom mixe, ale ten mix nie je presne predepsaný. Na druhou stranu je pravda, že všetky veľké a driev zanedbané lokality už sa rozvíjajú - na Špitálku bola vypsaná v roku 2018 súťaž, hýbe sa aj Dřevopodnik, Mosilana, Zbrojovka, Kras, Šmeral alebo Jižní štvrť. Každá lokalita je v inom stupni, ale nič nie je zakonzervované. Ješte pred piatimi rokmi ale bolo všetko úplne inak.

Podarilo sa vôbec niekedy zachovať pôvodný účel? A máme to chtieť?

V prípade týchto priemyselných areálov to už dnes nedáva zmysel. Nezáleží len na zámere investora, ale tiež na priestorovej logike mesta. Asi nikdo z nás už by si dnes nedokázal predstaviť slévárny doslova nalepené na vonkajšie centrum. Potenciál pre rozvoj týchto funkcií v centrálnej časti mesta už nikdy nebude, čo je dôsledok prirozených zmien jeho potrieb a adaptované urbanistické štruktúry. Továrny dřív potrebovaly vodní zdroje a zdroje energie, kterými tehdy bylo výhradně uhlí, a preto vznikaly v blízkosti vodních toků, v napojení na železnici a další dostupné sítě a ty byly vázané na centrum. Dnes sa preto využitie mení. Napadá ma príklad bývalého Moravanu v Zábrdoviciach, kde už pred rokmi zdarne prebiehala regenerácia na podkrovné bývanie, a Esslerovy príbytky v Obřanech, kde k tomu možno nikdy nedôjde.

Prečo sa takého objektu ešte nikdo nechytil?

Dominantní budova přádelny má súkromé majitele limitované financemi, dielčí rekonštrukce v areálu nicméně prebiehajú. Budova navyše stojí v záplavovej oblasti, bude tam potrebné zabezpečiť protipovodňové opatrenia. Ak vlastník areál neprodá, musí nájsť vhodného partnera či developera, inak bude stavba chátrať ďalej. Vlastně je to typické a vidíme to aj inak. Majitelé sa nehnuteľností logicky neradi zbavujú, leckde majú mylný dojem, že drží v rukou skvost, čo je však v prípade Esslerovej továrenskej pravdy. Jenže im chýbajú peniaze, zámer, invence a tlačí je čas. Máme v evidencii spoustu lokalít, u ktorých sme už s majitelem skoro nalezli riešenie, ale jeho dlholeté plánovanie prestalo baviť, stratil motiváciu a prostě to vzdal.
Projevuje sa aj to, že brownfieldy dostávajú nového majiteľa v podstatě náhodou. Vďaka restitucím, dědickým řízením či iným majetkovým prevodům sú vlastníky z donucení. Nikdo je nenechal predtím promyslet, k čemu má lokalita im aj celku slúžiť. Zní to banálne, ale za vším je potrebné mať víziu. Mám strategický plán? Projektový tím? Brownfield okrem investora potrebuje stavaře, urbanistu, územního plánovače, ekonoma, dotačního specialistu alebo geografa. Bez naplnenia týchto predpokladov sa výrazne zvyšuje pravdepodobnosť, že miesto bude chátrať ďalej a zostane opustené.

To je skoro zázrak, keď sa všetko sejde, nie?

To ano. Musíme si pripúšťať, že ne všemu sa povede dať novú funkciu. Keďbychom ale stále neboli krajinami tolik zatíženou byrokraciou, rad krokov v projektovej i realizačnej fáze regenerácie brownfieldov by šlo uskutočniť jednodušeji. Niektoré najmenované štátne pozemkové a majetkové inštitúcie s dlhodobo pevnými predpismi spôsobujú zasekávanie mnohých žiadostí obcí a súkromných partnerov - žiadosť sú aj po rokoch rokovania schopné vrátiť sa na úplný začiatok. Alfou a omegou úspešnej regenerácie však býva najmä dohoda verejných sféry, miestnych obyvateľov a súkromných investorov. Myslím ale, že v prípade Brna sa väčšinou daří nájsť optimálny model fungovania, ať už sa bavíme o areáloch CTP alebo ďalších investoroch. Jednotlivé strany sa snažia si vo všetkých otázkach navzájom vycházet vstříc, čo je kľúčové pre zdárný proces realizace. Musí byť od začiatku postaven na udržitelné koncepcie lokality, znalosti územia a vízie, ktoré chceme realizovať.