Sub obiectiv: Zone industriale dezafectate cu Raphael Thiessen

Am stat de vorbă cu Raphael Thiessen, CEO al Brownfield24, pentru a afla mai multe despre rolul în schimbare al terenurilor industriale dezafectate în peisajul dezvoltării Europei și despre provocările și oportunitățile pe care le aduc.

Ne puteți spune mai multe despre compania dumneavoastră, Brownfield24?

Brownfield24 este platforma digitală lider din Germania, axată exclusiv pe reamenajarea terenurilor industriale dezafectate. Din 2017, lucrăm pentru a conecta părțile interesate din întreaga industrie - investitori, dezvoltatori, municipalități, consultanți și furnizori de servicii - și pentru a le ajuta să identifice și să realizeze oportunități de terenuri industriale dezafectate într-un mod mai eficient și transparent.

Am început în 2017 cu misiunea de a transforma terenurile neglijate sau subutilizate în proiecte viabile și sustenabile. Numele Brownfield24 reflectă atât disponibilitatea noastră 24/7 ca platformă digitală, cât și obiectivul nostru principal: terenurile industriale dezafectate. Aceste proprietăți sunt adesea complexe, dar au și un potențial imens pentru dezvoltarea urbană, eficiența resurselor și planificarea ecologică.

Ceea ce ne diferențiază este specializarea noastră. Deși există și alte platforme imobiliare și de reamenajare în Europa, foarte puține se concentrează exclusiv pe terenuri industriale dezafectate așa cum o facem noi. Această concentrare pe nișă ne permite să construim o expertiză aprofundată, instrumente specifice și o comunitate puternică de profesioniști care se ocupă în mod specific de provocările și oportunitățile terenurilor industriale dezafectate.

Provin din sectorul imobiliar și am o pregătire în geografie. De-a lungul anilor, ne-am dat seama cât de fragmentat și ineficient este adesea procesul de reamenajare a terenurilor industriale dezafectate - mai ales când vine vorba de găsirea partenerilor și informațiilor potrivite la începutul unui proiect. Asta ne-a inspirat să lansăm Brownfield24: să aducem mai multă claritate, colaborare și suport digital în acest spațiu.

Deși renovarea urbană nu este nimic nou, este termenul „brownfield” (zonă industrială dezafectată) nou în Europa?

Termenul nu este nou în Europa. Ceea ce este nou este că, de la introducerea noii politici funciare a UE (pentru a reduce utilizarea netă a terenurilor la zero până în 2050), dezvoltatorii și administrațiile locale acordă mai multă atenție acestui subiect. Și nu doar pentru că reglementările actuale și viitoare o impun, ci mai ales pentru că terenurile greenfield sunt rare și nu există alte opțiuni.

Acesta este cazul în Germania și în alte locuri din Europa, precum Regatul Unit, Olanda și Franța, unde cuvântul „brownfield” este bine cunoscut. Anterior, în Germania, majoritatea oamenilor cunoșteau conceptul sub diferite denumiri, precum Brachfläche, Konversionsfläche sau Altlastenflächen, dar în ultimii ani cuvântul englezesc este folosit în mod obișnuit.

Care sunt zonele predispuse în Europa pentru zone industriale dezafectate?

Există mai multe zone fierbinți în Europa — adesea unde exista anterior industrie (grea), unde (sub)urbanismul este un subiect de interes și unde dezvoltatorii caută spațiu pentru noi proiecte. Acolo unde există încă spații verzi disponibile, acestea rămân preferate de dezvoltatori, ceea ce este de înțeles din perspectiva lor. Acolo unde nu sunt disponibile, oamenii optează pentru spații industriale dezafectate. Regatul Unit, Olanda, Franța și Germania au toate locații bune pentru spații industriale dezafectate și un istoric bun în dezvoltarea lor. La fel și locuri precum Republica Cehă și Polonia - dacă ne uităm la piețele din Europa Centrală și de Est.

Există un număr suficient de parcele industriale dezafectate în Europa. Adesea, acestea trebuie doar identificate, proprietarul trebuie să le vândă, iar partea politică trebuie să acorde prioritate acestor dezvoltări. Acest lucru nu este încă valabil peste tot.

Care este stadiul dezvoltării terenurilor industriale dezafectate în Germania?

Scena brownfield-urilor din Germania a devenit extrem de profesionalizată în ultimii ani. Când am lansat Brownfield24 acum opt ani, nu exista o comunitate coezivă a brownfield-urilor. În zilele noastre, majoritatea actorilor se cunosc sau cel puțin știu pe cine să ceară pentru a rezolva o problemă. Încercăm să arătăm că dezvoltarea brownfield-urilor nu este o știință complicată: trebuie doar să lucrezi împreună cu oamenii potriviți.

Este de ajutor faptul că în Germania există deja un concept bine stabilit de „Innenentwicklung vor Außenentwicklung” – dezvoltare interioară înainte de dezvoltare exterioară. Sunt un mare susținător al acestei idei, care spune că ar trebui să dezvolți mai întâi o zonă urbană înainte de a trece la zonele suburbane verzi.

Și unde sunt cele mai atractive zone industriale dezafectate? În zonele urbane. Aceste locații au deja toate conexiunile de care aveți nevoie, cum ar fi electricitatea, străzile, canalizarea și transportul local. De asemenea, spunem că ideea de „dezvoltare interioară înaintea dezvoltării exterioare” trebuie extinsă prin principiul zonelor industriale dezafectate înaintea celor greenfield.

Și asta ne aduce înapoi la un punct anterior: practic nu mai există spațiu greenfield disponibil în Germania, așa că oamenii trebuie să construiască brownfield-uri. Uneori, investitorul este cel care dorește ca dezvoltatorii să investească în brownfield-uri, în conformitate cu strategia lor generală de sustenabilitate. Mai mult, aceasta nu este doar o tendință germană. Observăm aceleași evoluții în Austria, Franța și alte țări europene.

Dar cum rămâne cu sprijinul de stat pentru remedierea amplasamentelor?

Există unele fonduri disponibile la nivelul UE, dar sincer vorbind, nu știu dacă firmele private beneficiază direct de ele. Știu că francezii se pricep bine la a primi fonduri UE pentru zone industriale dezafectate. Ca oriunde, mecanismul de primire a unui astfel de sprijin este adesea dificil și poate necesita sprijinul unor profesioniști specializați. Câteva inițiative bune sunt Legea privind Convenția pentru zone industriale dezafectate din Belgia sau AAV din Germania, o asociație intercomunitară care sprijină dezvoltarea zonelor industriale dezafectate în Renania de Nord-Westfalia.

Mi-ar plăcea să văd că sfera politică oferă mai mult sprijin dezvoltării terenurilor industriale dezafectate. Nu vorbesc doar despre subvenții, dar în politică avem nevoie de o mentalitate mai mult de tipul „terenuri industriale dezafectate înainte de terenuri verzi”.

Uneori se întâmplă ca nu situl industrial industrial în sine să aibă nevoie de timp pentru dezvoltare, ci mai degrabă eforturile de protejare a habitatelor sunt cele care încetinesc dezvoltările. Nu mă înțelegeți greșit! Subiectul este absolut important, dar cerințele și așteptările actuale nu mai sunt la un nivel normal, iar acest lucru trebuie menționat!

Trebuie să revenim la abordări mai pragmatice. Avem prea multe reglementări în Germania și prea multe părți interesate consideră că opiniile lor trebuie luate în considerare în detrimentul dezvoltării proiectelor, iar în cele din urmă riscăm ca dezvoltatorii să decidă să nu investească în Germania, deoarece totul durează prea mult. Ca peste tot, există administrații bune și administrații mai puțin bune. Dar, per total, o abordare mai pragmatică ar ajuta la accelerarea dezvoltării siturilor industriale dezafectate.

Care sunt câteva proiecte interesante de tip brownfield din Germania, în curs de desfășurare sau planificate?

În Germania sunt în desfășurare numeroase proiecte industriale dezafectate. CTP are câteva foarte mari și interesante, cum ar fi cele din Mülheim, Düsseldorf și Rostock. Acestea sunt adevărate situri industriale dezafectate, cu provocări reale! Deși există situri industriale dezafectate peste tot în Germania, majoritatea se află în Renania de Nord-Westfalia, care este, de asemenea, o zonă interesantă datorită forței sale de muncă calificate și numeroase.

Care este primul pas important atunci când abordați un proiect brownfield?

Cel mai important lucru de luat în considerare este că există profesioniști în domeniu și trebuie să lucrați împreună. Stați de vorbă cu ei și cu autoritățile orașului cât mai devreme posibil pentru a discuta despre dezvoltarea dumneavoastră și a identifica punctele slabe într-un stadiu foarte timpuriu. Pentru că, dacă pierdeți bani într-o zonă industrială dezafectată, cel mai probabil este la început, deoarece oamenii nu își fac diligența necesară în mod corespunzător.

Cel mai important lucru este comunicarea! Comunicare adevărată! Nu are sens să ascunzi nimic, deoarece fiecare parte depinde de cealaltă. Dezvoltatorii își doresc o dezvoltare rapidă, iar municipalitățile își doresc ca un fost teren industrial dezafectat să fie repus în funcțiune. Cu cât vorbesc mai devreme unul cu celălalt – și nu despre celălalt – cu atât procesul devine mai ușor!

Asta vedem în toată Germania. Cu siguranță, există aspecte care trebuie discutate și schimbate - dar este normal. Înțeleg că nu toată lumea își dorește un parc logistic în curtea din spate, iar acesta este adesea un subiect de discuție în Germania! Dar logistica nu mai este ce era acum 30 de ani. Uitați-vă doar la parcurile CTP! Acestea pot fi integrate într-o zonă fără a perturba - și, de fapt, îmbunătățesc - mediul local.

Auzim adesea că este nevoie de o cooperare intersectorială sporită. Conduce accentul pus pe zonele industriale dezafectate la noi standarde pentru parteneriatele public-private pentru dezvoltarea imobiliară, într-un sens mai larg?

Dacă investitorii cred că pot obține profit, în general preferă să realizeze singuri proiecte industriale dezafectate. Parteneriatele public-private (PPP-urile) sunt deja comune, mai ales atunci când sectorul public este proprietarul, dar aceste proiecte tind să dureze mai mult - timp pe care majoritatea dezvoltatorilor nu îl au la dispoziție sau nu sunt dispuși să îl investească. Susțin acest tip de cooperare, în special pentru amplasamentele unde în mod normal niciun investitor nu ar merge.

Citește mai multe informații despre zonele industriale dezafectate și explorează zonele industriale dezafectate ale CTP

Imagine banner: Brownfield24