Výsledky společnosti CTP N.V. za 3. čtvrtletí 2023

AMSTERDAM, 9. listopadu 2023 - Společnost CTP N.V. (CTPNV.AS), (dále jen "CTP", "Skupina" nebo "Společnost"), zaznamenala v období 9M-2023 čistý příjem z pronájmu ve výši 402,3 milionu EUR, což představuje meziroční nárůst o 22,61 %3T, a nárůst srovnatelného nájemného o 7,51 %3T, který byl způsoben zejména indexací a reverzí u renegociací a končících pronájmů. Smluvní výnosy na následujících 12 měsíců činily k 30. září 2023 676 milionů EUR.

Očekávaný výnos z nákladů ("YoC") společnosti CTP pro 1,9 milionu metrů čtverečních projektů ve výstavbě se zvýšil na špičkových 10,6% z 10,1% na konci roku 2022. Předpronájem dodávek v roce 2023 se zvýšil na 77% a skupina očekává, že při dodání dosáhne 80 - 90%.

Stálé portfolio skupiny se k 30. září 2023 rozrostlo na 11,2 milionu metrů čtverečních GLA ve vlastnictví, zatímco hrubá hodnota aktiv ("GAV") vzrostla o 12,8% na 13,0 miliardy eur. EPRA NTA na akcii se zvýšila o 10,6% na 15,28 EUR.

Specifický upravený zisk EPRA společnosti se zvýšil o 22,71 % na 238,4 milionu EUR. Společnost CTP dosáhla upraveného zisku na akcii EPRA ve výši 0,54 EUR, což je na cestě k dosažení výhledu společnosti CTP ve výši 0,72 EUR pro rok 2023.

Klíčové informace

Silný růst nájemného díky vyšší aktivitě při pronájmu

V prvních devíti měsících roku 2023 podepsala společnost CTP nájemní smlouvy na 1 435 000 m2 se smluvním ročním příjmem z pronájmu ve výši 95 milionů EUR a průměrným měsíčním nájemným za m2 ve výši 5,60 EUR (9M-2022: 4,82 EUR). V České republice dosáhlo průměrné měsíční nájemné za metr čtvereční u podepsaných nájemních smluv 6,67 €.

Přibližně dvě třetiny těchto pronájmů byly uzavřeny se stávajícími nájemci, což je v souladu s obchodním modelem společnosti CTP, který spočívá v růstu se stávajícími nájemci ve stávajících parcích.

Mezi hlavní leasingové nabídky patřily: 115 000 m2 se společností Raben, externím poskytovatelem logistických služeb, 27 000 m2 se společností Titan X, globálním dodavatelem chladicích systémů pro výrobce užitkových vozidel, 25 000 m2 s německým vývojářem a poskytovatelem služeb v oblasti obnovitelných zdrojů energie a 25 000 m2 se společností TRUMPF Huettinger, globálním výrobcem zdrojů energie pro plazmové lakování, indukční ohřev a laserové excitační procesy, všechny v Polsku; 68 000 m2 s řetězcem supermarketů Mercator v Srbsku, který centralizuje své požadavky na distribuci a skladování; dále byly podepsány smlouvy na 52 000 m2 s firmou Inventec se sídlem na Tchaj-wanu, která vyrábí počítače, notebooky, servery a další zařízení internetu věcí, a 28 000 m2 s německou automobilovou firmou, která vyvíjí technologie elektrifikovaných pohonů, obě v České republice.

Průměrný tržní podíl společnosti CTP v České republice, Rumunsku, Maďarsku a na Slovensku k 30. září 2023 činil 27,5% a společnost zůstává největším vlastníkem a developerem průmyslových a logistických nemovitostí na těchto trzích. Skupina je rovněž lídrem trhu v Srbsku a Bulharsku.

Společnost CTP má více než 1 000 klientů a širokou a diverzifikovanou mezinárodní základnu nájemců, která se skládá ze společností se špičkovým ratingem. Nájemci společnosti CTP zastupují širokou škálu průmyslových odvětví, včetně výroby, špičkových technologií/IT, automobilového průmyslu a elektronického obchodu, maloobchodu, velkoobchodu a logistiky třetích stran. Tato základna nájemců je vysoce diverzifikovaná, přičemž žádný jednotlivý nájemce nepředstavuje více než 2,5% ročního nájemného, což vede ke stabilnímu toku příjmů. Na 50 nejvýznamnějších nájemců společnosti CTP připadá pouze 33,2% jejího nájemného a většina z nich se nachází ve více parcích CTP.

Silné portfolio generující peněžní toky

Obsazenost společnosti dosáhla 93%, což je stabilní hodnota ve srovnání s 30. červnem 2023. Míra udržení klientů Skupiny zůstává vysoká a činí 92% (9M-2022: 91%) a ukazuje schopnost CTP využívat dlouhodobé vztahy s klienty. Portfolio WAULT činilo 6,6 roku (FY-2022: 6,5 roku), což je v souladu s cílem Společnosti >6 let.

Úroveň výběru nájemného činila v 9M-2023 99,8% (FY-2022: 99,7%), přičemž nedošlo ke zhoršení platebního profilu.

Příjmy z pronájmu dosáhly 421,5 milionu EUR, což je v absolutním vyjádření meziroční nárůst o 19,01 %. Na srovnatelném základě vzrostly příjmy z nájemného o 7,5%, a to zejména díky indexaci a reverzi při novém sjednání a končících nájemních smlouvách.

Skupina zavedla opatření k omezení úniku poplatků za služby, zejména v České republice a Německu, což vedlo ke zlepšení poměru čistých příjmů z pronájmu k příjmům z pronájmu z 92,7% v 9M-2022 na 95,5% v 9M-2023. V důsledku toho se Čistý příjem z pronájmu meziročně zvýšil o 22,6%.

Stále větší část výnosů z pronájmu investičního portfolia společnosti CTP je chráněna proti inflaci. Od konce roku 2019 obsahují všechny nové nájemní smlouvy skupiny doložku o dvojí indexaci, která vypočítává roční nárůst nájemného jako vyšší z těchto hodnot:

• fixní zvýšení o 1,5%-2,5% ročně; nebo
• index spotřebitelských cen[1].

K 30. září 2023 zahrnovalo 63% příjmů generovaných portfoliem Skupiny tuto doložku o dvojí indexaci a Skupina je na cestě zvýšit tento objem na přibližně 70% do konce roku 2023.

Reverzní potenciál činí 14,1%. Nové nájemní smlouvy byly průběžně uzavírány nad úrovní ERV, což dokládá pokračující silný růst tržního nájemného a podporuje ocenění.

Smluvní výnosy na příštích 12 měsíců činily k 30. září 2023 676 milionů EUR, což představuje meziroční nárůst o 19,61 %, a ukazuje tak silný růst peněžních toků investičního portfolia společnosti CTP.

Zvyšování ziskovosti potrubí

Společnost CTP pokračovala v disciplinovaných investicích do svého vysoce ziskového potrubí.

V prvních devíti měsících roku 2023 skupina dokončila 568 000 m2 GLA (9M-2022: 486 000 m2). S výjimkou CTPark Amsterdam City, který byl pořízen v průběhu výstavby, bylo 446 000 m2 vlastních projektů dodáno s YoC 10,5%, 84% pronajato a bude generovat smluvní roční příjem z nájemného ve výši 27,9 milionu EUR, přičemž dalších 4,1 milionu EUR přibude, až tyto projekty dosáhnou plné obsazenosti.

Hlavními dodávkami vlastní výroby během prvních devíti měsíců roku 2023 byly: v CTPark Bucharest West (pronajato společnosti LPP), 51 000 m2 v CTPark Vienna East (plně pronajato mj. společnostem DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47 000 m2 v CTPark Vienna East (pronajato společnostem DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger),000 m2 v CTParku Varšava Jih (pronajato mj. společnosti Fiege), 27 000 m2 v CTParku Prešov Jih (pronajato společnosti Bosch) a 25 000 m2 v CTParku Brno Líšeň (pronajato mj. společnostem Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group a dr. Max).

Zatímco v roce 2022 se průměrné náklady na výstavbu pohybovaly kolem 550 eur za metr čtvereční, společnost CTP očekává, že v roce 2023 klesnou pod 500 eur za metr čtvereční, mimo jiné díky vlastním týmům pro výstavbu a zadávání zakázek. Tento pokles nákladů na výstavbu spolu s pokračujícím růstem nájemného díky silné poptávce nájemců a nízkému počtu neobsazených míst umožnil společnosti CTP zvýšit svůj cíl YoC na 11% pro novou výstavbu na trzích střední a východní Evropy, což je nejlepší úroveň v oboru, podpořená jedinečným modelem parku a interními odbornými znalostmi společnosti CTP v oblasti výstavby a veřejných zakázek.

Na konci 3. čtvrtletí 2023 měla skupina ve výstavbě 1,9 milionu metrů čtverečních budov s potenciálním příjmem z pronájmu ve výši 139 milionů eur a očekávaným ročním příjmem z pronájmu ve výši 10,6%. Společnost CTP dlouhodobě dosahuje udržitelného růstu prostřednictvím výstavby vedené nájemci ve svých stávajících parcích. Z projektů skupiny ve výstavbě je 68% ve stávajících parcích, zatímco 25% je v nových parcích - především v Polsku - které mají potenciál být rozvinuty na více než 100 000 m2 GLA. Plánované dodávky v roce 2023 jsou 77% předpronajaté a CTP očekává, že v době dodání dosáhne 80%-90% předpronajatých ploch, což je v souladu s historickými výsledky. Vzhledem k tomu, že společnost CTP působí na většině trhů jako generální dodavatel, má plně pod kontrolou proces a načasování dodávek, což jí umožňuje urychlit nebo zpomalit dodávky v závislosti na poptávce nájemců a zároveň nabízí nájemcům flexibilitu, pokud jde o požadavky na budovy.

V roce 2023 skupina plánuje dodat ~1,1-1,2 milionu metrů čtverečních a v roce 2024 ~1-1,5 milionu metrů čtverečních v závislosti na poptávce nájemců. V současné době podepsané nájemní smlouvy na 277 000 m2 pro budoucí projekty, které ještě nebyly zahájeny, jsou jasným důkazem pokračující poptávky nájemců.

K 30. září 2023 činila pozemková banka společnosti CTP 20,7 milionu metrů čtverečních (k 31. prosinci 2022: 20,3 milionu metrů čtverečních), což jí umožňuje dosáhnout cíle 20 milionů metrů čtverečních GLA do konce desetiletí. Landbank byl ve srovnání s 31. prosincem 2022 zhruba stabilní, přičemž se Skupina zaměřila na mobilizaci stávajícího landbanku s cílem maximalizovat výnosy a zároveň zachovat disciplinovanou alokaci kapitálu při doplňování landbanku. 62% z landbanky se nachází v rámci stávajících parků CTP, zatímco 29% se nachází v nových parcích nebo k nim přiléhá a má potenciál se rozrůst na více než 100 000 m2. 20% z landbanky bylo zajištěno opcemi, zatímco zbývajících 80% bylo vlastněno a odpovídajícím způsobem zohledněno v rozvaze.

Zavádění investic do solární energie na dobré cestě

Společnost CTP plní svůj plán rozšíření fotovoltaických systémů v průběhu roku 2023. Při průměrných nákladech ~750 000 EUR na 1 MWp skupina u těchto investic plánuje dosažení hospodářského výsledku 15%.

Během roku 2023 skupina nainstalovala na střechu dalších 59 MWp, které jsou v současné době připojovány k síti a budou generovat příjmy od roku 2024. Celkový instalovaný výkon nyní činí 97 MWp.

Ambice společnosti CTP v oblasti udržitelnosti jdou ruku v ruce s tím, že stále více nájemců požaduje fotovoltaické systémy, protože jim poskytují i) lepší energetickou bezpečnost, ii) nižší náklady na užívání, iii) soulad se zvýšenou regulací, iv) soulad s požadavky jejich klientů a v) možnost naplnit jejich vlastní ambice v oblasti ESG.

Potrubí je hnací silou výsledků oceňování

Ocenění investic do nemovitostí ("IP") se zvýšilo z 10,1 miliardy EUR k 31. prosinci 2022 na 11,2 miliardy EUR k 30. září 2023, mimo jiné v důsledku převodu dokončených projektů z kategorie investic do nemovitostí ve výstavbě ("IPuD") do kategorie IP ve výši 546,1 milionu EUR, čistého výsledku přecenění ve výši 231,7 milionu EUR, akvizic stálých aktiv ve výši 121,7 milionu EUR a akvizic pozemků ve výši 98,0 milionu EUR.

IPuD se k 30. září 2023 zvýšil o 28,8% na 1,5 miliardy EUR, a to zejména díky pokroku ve výstavbě, zatímco projekty ve výstavbě se zvýšily z 1,7 milionu m2 GLA na konci roku 2022 na 1,9 milionu m2 GLA na konci září 2023.

GAV se k 30. září 2023 zvýšil na 13,0 miliard EUR, což je o 12,8% více než k 31. prosinci 2022.

Ve výsledcích Skupiny za 1. a 3. čtvrtletí jsou přeceňovány pouze projekty IPuD. Přecenění za 3. čtvrtletí 2023 činilo 239,0 mil. Podobně jako v předchozích letech jsou dodávky CTP vychýleny do čtvrtého čtvrtletí a vzhledem k tomu, že přecenění je účtováno v průběhu pronájmu a výstavby projektů, je přecenění IPuD obvykle vyšší ve druhé polovině roku.

Meziroční přecenění v roce 2023 dosáhlo 656,3 milionu EUR a bylo způsobeno zejména přeceněním IPuD (424,6 milionu EUR), stálých aktiv včetně stabilizace dodávek v roce 2023 (171,5 milionu EUR) a landbank (62,0 milionu EUR).

Reverzní výnos se za poslední rok zvýšil o 70 bazických bodů a dosáhl hodnoty 7,1%. Vzhledem k větším pohybům výnosů na západoevropských trzích se výnosový diferenciál mezi logistikou ve střední a východní Evropě vrátil na úroveň dlouhodobého průměru. Společnost CTP očekává, že se výnosový diferenciál bude dále snižovat, a to v důsledku vyšších růstových očekávání pro region střední a východní Evropy.

Společnost CTP očekává další pozitivní růst ERV díky pokračující poptávce nájemců, která je pozitivně ovlivněna sekulárními faktory růstu v regionu střední a východní Evropy. Zejména proto, že výše nájemného ve střední a východní Evropě zůstává cenově dostupná, neboť i přes zaznamenaný silný růst vychází z výrazně nižších absolutních úrovní než v zemích západní Evropy. V reálném vyjádření je nájemné na mnoha trzích střední a východní Evropy stále nižší než v roce 2010.

EPRA NTA na akcii se zvýšila z 13,81 EUR k 31. prosinci 2022 na 15,28 EUR k 30. září 2023, což představuje nárůst o 10,61 %3T. Za tímto nárůstem stojí především přecenění (+1,45 EUR) a upravený zisk na akcii EPRA specifický pro společnost (+0,54 EUR), částečně jej však kompenzovala dividenda (-0,50 EUR) a ostatní (-0,02 EUR).

Robustní rozvaha a silná likvidita

V souladu se svým proaktivním a obezřetným přístupem má skupina solidní likvidní pozici, která jí umožňuje financovat své růstové ambice, a to díky fixním nákladům na dluh a konzervativnímu profilu splácení.

Ve třetím čtvrtletí roku 2023 Skupina prokázala, že má i nadále dobrý přístup na trh bankovních úvěrů a jeho hloubku, a podepsala:

• Desetiletý nezajištěný úvěr ve výši 200 milionů EUR u EIB s pevnými celkovými náklady ve výši 4,5%;
• Sedmiletý zajištěný úvěr ve výši 103 milionů EUR u rakouské banky s pevnými celkovými náklady ve výši 4,7%.[2];
• Šestiletý zajištěný úvěr ve výši 33 milionů EUR u nizozemské banky s pevnými celkovými náklady ve výši 5,2%; a
• Nezajištěný úvěr ve výši 80 milionů EUR na 5/7 let s konsorciem mezinárodních finančních institucí s pevnými celkovými náklady ve výši 5,6%.

V říjnu CTP také podepsala:

• Šestiletý zajištěný úvěr ve výši 113 milionů EUR u německé banky s pevnými celkovými náklady ve výši 5,4% a
• Sedmiletý zajištěný úvěr ve výši 96 milionů EUR u německé banky s pevnými celkovými náklady ve výši 5,2%.

Od začátku roku skupina získala 1 133 milionů EUR, z toho 560 milionů EUR je nezajištěných a 573 milionů EUR zajištěných.

Trh bankovních úvěrů - zajištěných i nezajištěných - zůstává atraktivnější než trh dluhopisů, přičemž ceny odrážejí dlouhodobě spolehlivé a rostoucí peněžní toky společnosti CTP.

Likvidní pozice Skupiny pro-forma pro úvěry podepsané v říjnu činila 1,6 miliardy EUR, což se skládalo z hotovosti a peněžních ekvivalentů ve výši 1 078 milionů EUR a nevyčerpaného RCF ve výši 500 milionů EUR.

Kromě toho byla sjednána významná částka dodatečných úvěrů na předfinancování vývoje v roce 2024 a splatnosti v prvním pololetí roku 2025.

Průměrné náklady na dluh společnosti CTP činily 1,981 TP3T (k 31. prosinci 2022: 1,491 TP3T), přičemž 99,51 TP3T dluhu bylo fixováno nebo zajištěno do splatnosti. Průměrná doba splatnosti dluhu dosáhla 5,2 roku (k 31. prosinci 2022: 5,7 roku).

První významnou nadcházející splatností Skupiny je dluhopis ve výši 400 milionů EUR ve 4. čtvrtletí 2023, který bude splacen z dostupných hotovostních rezerv (1 078 milionů EUR proforma). Po této splatnosti nastane další významná splatnost dluhu až v polovině roku 2025.

LTV společnosti CTP se snížila z 45,9% k 30. červnu na 45,7% k 30. září (k 31. prosinci 2022: 45,4%), což je těsně nad cílovou hodnotou společnosti, která se pohybuje mezi 40%-45%. Společnost CTP očekává, že LTV na konci roku 2023 se bude pohybovat kolem 45%. Skupina považuje tuto úroveň za přiměřenou vzhledem k vyššímu hrubému výnosu portfolia, který činí 6,6%. Vyšší výnosnost aktiv vede ke zdravé úrovni zadlužení peněžních toků, což se odráží i ve výhledovém ukazateli úrokového krytí ve výši 4,8x (k 31. prosinci 2022: 5,6x) a normalizovaném čistém dluhu k EBITDA ve výši 9,3x (k 31. prosinci 2022: 9,6x).

Skupina měla k 30. září 2023 nezajištěný dluh ve výši 671 TB3T a zajištěný dluh ve výši 331 TB3T, přičemž v rámci svých smluvních podmínek měla dostatečný prostor pro zvýšení objemu zajištěného dluhu, který je v současném prostředí nabízen za atraktivnější sazby než na dluhopisovém trhu.

Agentura Moody's potvrdila 3. srpna rating společnosti CTP na úrovni Baa3 se stabilním výhledem a agentura S&P potvrdila 15. září rating společnosti CTP na úrovni BBB- se stabilním výhledem.

Dividenda a pokyny potvrzeny

Dynamika pronájmu zůstává silná, protože poptávka nájemců je silná, neobsazenost na trzích společnosti CTP je nízká a nová nabídka klesá, což vede k dalšímu růstu nájemného.

Společnost CTP má dobrou pozici, aby z těchto trendů těžila. Skupina má vysoce ziskové projekty, které jsou vedeny nájemci. YoC pro připravované projekty CTP se zvýšil na 10,6%, zatímco cíl pro nové projekty na trzích střední a východní Evropy je 11%, a to díky klesajícím nákladům na výstavbu a růstu nájemného. Další etapa růstu je zastavěna a financována, k 30. září 2023 bylo ve výstavbě 1,9 milionu m2 a cílem je dodat ~1,1 - 1,2 milionu m2 v roce 2023 a 1 - 1,5 milionu m2 v roce 2024.

Robustní kapitálová struktura, disciplinovaná finanční politika, silný přístup na úvěrový trh, špičková pozemková banka, vlastní stavební zkušenosti a hluboké vztahy s nájemci umožňují společnosti CTP plnit své cíle, přičemž skupina je na dobré cestě dosáhnout do konce desetiletí 20 milionů metrů čtverečních GLA a příjmů z pronájmu ve výši 1,2 miliardy eur.

Skupina potvrzuje svůj výhled upraveného zisku na akcii EPRA ve výši 0,72 EUR pro rok 2023 a 0,80 - 0,82 EUR pro rok 2024.

Dividendová politika společnosti CTP spočívá ve výplatě 70% - 80% upraveného zisku na akcii EPRA. Standardně se vyplácí dividenda ve formě poukázek, ale akcionáři se mohou rozhodnout pro výplatu dividendy v hotovosti.

WEBCAST A KONFERENČNÍ HOVOR PRO ANALYTIKY A INVESTORY

Dnes v 9:00 (GMT) a 10:00 (CET) bude společnost pořádat videoprezentaci a sezení s otázkami a odpověďmi pro analytiky a investory prostřednictvím živého internetového vysílání a audiokonference.

Chcete-li sledovat živé vysílání, zaregistrujte se na adrese:

https://www.investis-live.com/ctp/651befb536cc941400472cf2/hrtg

Chcete-li se k prezentaci připojit telefonicky, vytočte prosím jedno z následujících čísel a zadejte přístupový kód účastníka. 864523.

Německo +49 32 22109 8334

Nizozemsko +31 85 888 7233

Velká Británie +44 20 4587 0498

Spojené státy +1 845 213 3398

Stisknutím tlačítka *1 položíte otázku, tlačítkem *2 ji odvoláte nebo stisknutím tlačítka *0 požádáte o pomoc operátora.

Záznam bude k dispozici na webových stránkách CTP do 24 hodin po prezentaci: https://ctp.eu/investors/financial-reports/

FINANČNÍ KALENDÁŘ CTP

KONTAKTNÍ ÚDAJE PRO DOTAZY ANALYTIKŮ A INVESTORŮ:
Maarten Otte, vedoucí oddělení pro vztahy s investory
Mobilní telefon: +420 730 197 500
E-mail: maarten.otte@ctp.eu

KONTAKTNÍ ÚDAJE PRO DOTAZY MÉDIÍ:
Patryk Statkiewicz, vedoucí marketingu a PR skupiny
Mobilní telefon: +31 (0) 629 596 119
E-mail: patryk.statkiewicz@ctp.eu

O společnosti CTP
Společnost CTP je největším evropským vlastníkem, developerem a správcem logistických a průmyslových nemovitostí podle hrubé pronajímatelné plochy, který k 30. září 2023 vlastnil 11,2 milionu metrů čtverečních GLA v 10 zemích. Společnost CTP certifikuje všechny nové budovy podle standardu BREEAM jako velmi dobré nebo lepší a získala hodnocení "Low-Risk" ESG od společnosti Sustainalytics, což podtrhuje její závazek být udržitelným podnikem. Více informací naleznete na firemních webových stránkách společnosti CTP: ctp.eu

Zřeknutí se odpovědnosti za výhled do budoucna
Toto oznámení obsahuje určitá výhledová prohlášení týkající se finanční situace, výsledků hospodaření a podnikání společnosti CTP. Tato výhledová prohlášení lze identifikovat podle použití výhledové terminologie, včetně výrazů "věří", "odhaduje", "plánuje", "projektuje", "předpokládá", "očekává", "zamýšlí", "cíle", "může", "má za cíl", "pravděpodobně", "by", "mohl", "může mít", "bude" nebo "měl by" nebo v každém případě jejich negativních nebo jiných variant či srovnatelné terminologie. Výhledová prohlášení se mohou podstatně lišit a často se také liší od skutečných výsledků. V důsledku toho by se na žádné výhledové prohlášení neměl vztahovat nepatřičný vliv. Tato tisková zpráva obsahuje vnitřní informace ve smyslu čl. 7 odst. 1 nařízení (EU) č. 596/2014 ze dne 16. dubna 2014 (nařízení o zneužívání trhu).

^[1] S kombinací místních indexů spotřebitelských cen a indexů spotřebitelských cen EU-27 / eurozóny
^[2] Zahrnuje vliv zajištění