CTP NV 2024 財年業績

阿姆斯特丹，2025 年 2 月 27 日 – CTP NV (CTPNV.AS)，（「CTP」、「集團」或「公司」）全年實現總租金收入 6.641 億歐元，年成長 16.1%，年比租金成長 4.0%，主要受指數化和重新談判及租約到期複歸的推動。截至 2024 年 12 月 31 日，年租金收入達 7.426 億歐元，入住率達 93%。

2024 年，CTP 交付了 1,286,000 平方米，成本收益率（「YoC」）為 10.1%，竣工時出租率為 92%，使集團現有投資組合的 GLA 達到 1,330 萬平方米，而總資產價值（「GAV」）增加了 107.157.157.150 億歐元。 EPRA NTA 每股增加 13.6% 至 18.08 歐元。

公司特定調整後的 EPRA 收益年增 12.5% 至 3.64 億歐元。 CTP 的公司特定調整後 EPRA EPS 為 0.80 歐元，增幅為 9.9%，符合指引。該集團為2025年設定了0.86歐元至0.88歐元的公司特定調整後EPRA EPS指導值。

截至 2024 年 12 月 31 日，在建工程總面積為 180 萬平方米，全部出租時潛在租金收入為 1.42 億歐元，預估年增率為 10.3%。

集團土地儲備增加至2,640萬平方米，其中自有及表內土地儲備為2,170萬平方米。這些土地儲備確保了 CTP 未來巨大的成長潛力，主要集中在現有商業園區周圍。結合其行業領先的YoC，CTP預計在未來幾年將繼續實現兩位數的NTA成長。

2024 年，CTP 也在 IPO 後成功完成了首次加速簿記建檔——超額認購數倍——籌集了 3 億歐元的股本，為加速開發和收購提供了動力，例如杜塞爾多夫市中心 830,000 平方米的棕地再開發項目。

主要亮点[1]

持續強勁的租戶需求推動租金成長

2024 年，CTP 簽署了 2,113,000 平方米的租約，比 2023 年增加 7%，合約年租金收入為 1.44 億歐元，每平方公尺平均月租金為 5.68 歐元（2023 年：5.69 歐元）。經過調整不同國家之間的差異後，租金平均上漲了 3%。

簽訂的租約中約有三分之二是與現有租戶簽訂的，這符合 CTP 與現有公園現有租戶共同成長的商業模式。

透過常設投資組合和收購產生現金流

截至 2024 年 12 月 31 日，CTP 在捷克共和國、羅馬尼亞、匈牙利和斯洛伐克的平均市場份額增加至 28.8%，並且仍然是這些市場中最大的工業和物流房地產資產所有者和開發商。該集團也是塞爾維亞和保加利亞的市場領導者。

CTP 擁有近 1,500 名客戶，擁有廣泛且多樣化的國際租戶基礎，其中包括具有良好信用評級的藍籌公司。 CTP 的租戶代表了廣泛的行業，包括製造業、高科技/IT、汽車、電子商務、零售、批發和第三方物流。租戶基礎高度多樣化，沒有任何單一租戶占公司年租金總額的 2.5% 以上，從而帶來穩定的收入來源。 CTP 的前 50 名租戶僅佔其租金總額的 35.2%，且大部分租賃空間位於多個 CTPark 中。

該公司的入住率達到 93%（2023 年：94%）。該集團的客戶保留率仍然強勁，為 87%（2023 年：90%），並證明了 CTP 利用長期客戶關係的能力。投資組合的 WAULT 期限為 6.4 年（2023 年：6.5 年），與公司 6 年以上的目標一致。

2024 年租金收取水準為 99.8%（2023 年：99.9%），租戶的支付狀況並未惡化。

租金收入為 6.641 億歐元，以絕對值計算年增 16.1%，主要得益於交付，以及 2024 年上半年在羅馬尼亞以超過 9% 的複歸收益率增持 270,000 平方米的 GLA。以同類計算，租金收入增加了 4.0%，主要由於指數化以及重新談判和到期租約的回歸。

集團已採取措施限制服務費流失，導致淨租金收入與租金收入比率從 2023 年的 95.0% 改善至 2024 年的 97.4%。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[2].

截至 2024 年 12 月 31 日，集團投資組合產生的 71% 收入包含此雙重指數化條款，集團預計這一數字還將進一步增加。

回歸潛力保持穩定在14.5%。新租約的簽署量不斷高於 ERV，顯示市場租金繼續強勁增長並支撐估值。

截至 2024 年 12 月 31 日，年化租金收入達到 7.426 億歐元，年增 15.3%，顯示 CTP 投資組合的現金流成長強勁。

2024 年開發案交付時，年建築面積為 10.1%，交付時出租率為 92%

CTP 繼續對其高利潤的產品線進行嚴格的投資。 2024 年，集團完成的 GLA 面積將達到創紀錄的 130 萬平方公尺（2023 年：120 萬平方公尺）。該開發案的竣工建築面積為 10.11 平米，出租面積為 921 平米，將產生 8340 萬歐元的合約年租金收入，當項目全部入住時，預計還將產生 730 萬歐元的收入。

2024 年期間的一些主要交付包括：CTPark Warsaw West（波蘭）169,000 平方公尺、CTPark Budapest Szigetszentmiklós（匈牙利）120,000 平方公尺、CTPark Ploiesti（羅馬尼亞）87,000 平方公尺、CT Bucharest West（羅馬尼亞）67,000 平方公尺（Park00 平方米） 2,000 平方米、CTPark Zabrze（波蘭）48,000 平方米、CTPark Weiden（德國）44,000 平方米、CTPark Budapest Ecser（匈牙利）37,000 平方米、CTPark Žilina Airport（斯洛伐克）37,000 平方米。

2022 年的平均建築成本約為每平方公尺 550 歐元，而 2023 年和 2024 年則達到每平方公尺 500 歐元。這使得集團能夠繼續實現其行業領先的10%以上的YOC，這也得益於CTP獨特的園區模式和內部建設和採購專業知識。

截至 2024 年 12 月 31 日，該集團在建建築面積為 180 萬平方米，潛在租金收入為 1.42 億歐元，預期年增長率為 10.3%。 CTP 長期以來一直致力於透過在現有公園內進行租戶主導的開發來實現永續成長。集團在建案中 80% 位於現有園區，7% 位於新建園區，可開發至超過 100,000 平方米的 GLA。 2025 年計畫交付 35% 預租車輛。 CTP預計交貨時預租量將達到80%-90%，與歷史表現一致。由於 CTP 在大多數市場中充當總承包商，因此它完全控制交付的過程和時間，這使得公司可以根據租戶的需求加快或減慢交付速度，同時也為租戶提供建築要求的靈活性。

到 2025 年，該集團預計將交付 120 萬至 170 萬平方米，具體取決於租戶需求。已簽署的未來項目租約面積為 80,000 平方米（尚未開始建設），進一步表明租戶需求持續存在。

截至 2024 年 12 月 31 日，CTP 的土地儲備達 2,640 萬平方公尺（2023 年 12 月 31 日：2,340 萬平方公尺），這使公司能夠在 2,020 年前實現 2,000 萬平方公尺 GLA 的目標。 集團致力於調動現有土地儲備，同時在土地儲備補充方面保持嚴格的資本配置。 57% 土地儲備位於 CTP 現有的園區內，33% 土地儲備位於或毗鄰新園區，新園區的面積有可能擴大至 100,000 平方米以上。土地儲備中的 18% 是由選擇權擔保的，而剩餘的 82% 則是自有的，因此反映在資產負債表中。

假設建築面積比率為 2 平方米土地與 1 平方米 GLA，CTP 可在其有擔保的土地儲備上建造超過 1,300 萬平方米的 GLA。 CTP 的土地資產負債表價格約為每平方公尺 60 歐元，平均建築成本約為每平方公尺 500 歐元，總投資成本約為每平方公尺 620 歐元。該集團的現有投資組合（不包括較早的前德國工業房地產投資信託基金投資組合）價值約為每平方公尺 1,030 歐元。

能源業務貨幣化

CTP 繼續實施其光伏系統推廣計劃。每MWp 的平均成本約為75 萬歐元，集團這些投資的目標成本為15%。

到 2024 年底，CTP 已安裝光伏容量為 138 MWp，其中 66 MWp 已投入營運。

2024年再生能源收入將達到760萬歐元，較去年同期成長22%。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。

估值結果受產品線和現有投資組合積極重估推動

投資性房地產（「IP」）的估值從 2023 年 12 月 31 日的 120 億歐元增加到 2024 年 12 月 31 日的 147 億歐元，主要原因是已完成的項目從開發中投資性房地產（「IPuD」）轉移到 IP、增值收購和積極的重估。

截至 2024 年 12 月 31 日，IPuD 減少 20.8% 至 11 億歐元，這主要是由於 2024 年第四季度大量交付以及 2025 年第一季新建築項目的啟動。

截至 2024 年 12 月 31 日，GAV 增加至 160 億歐元，與 2023 年 12 月 31 日相比增加 17.2%。

2024 年的重估達 9.415 億歐元，這得益於 IPuD 計畫（+3.804 億歐元）、土地儲備（+6,120 萬歐元）和積分資產（+4.999 億歐元）的積極重估。同類重估達 5.9%，主要由同類 ERV 4.9% 正成長推動。

該集團的投資組合具有保守的估值收益率，過去兩年半的回歸收益率擴大了 70 個基點，達到 7.1%。 CTP預計中東歐地區工業和物流領域的殖利率將達到高峰。隨著西歐市場收益率變動較大，中東歐與西歐物流之間的收益率差異已回到長期平均。 CTP預計，受中東歐地區更高成長預期的推動，殖利率差異將隨著時間的推移進一步縮小。

CTP 預計，在租戶需求持續成長的背景下，ERV 將進一步實現正成長，而租戶需求受到中東歐地區長期成長動力的正面影響。中東歐租金水準仍可負擔；儘管成長強勁，但其起步絕對水準明顯低於西歐國家。以實際價值計算，許多中東歐市場的租金仍低於 2010 年的水準。

EPRA NTA 每股從 2023 年 12 月 31 日的 15.92 歐元增加至 2024 年 12 月 31 日的 18.08 歐元，增加了 13.6%。成長的主要原因是重估（+1.98 歐元）和公司特定調整後的 EPRA EPS（+0.80 歐元），部分被支付的股息（-0.57 歐元）所抵銷。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

本財年，集團籌集了 24 億歐元：

• 與義大利和捷克銀行組成的財團共同提供 1 億歐元的六年期擔保貸款，固定總成本為 4.9%；
• 7.5 億歐元六年期綠色債券，利率為 MS +220 個基點，票面利率為 4.75%；
• 向一家奧地利銀行提供 9,000 萬歐元的七年期擔保貸款，固定總成本為 4.9%；
• 由斯洛伐克和奧地利銀行組成的銀團提供 1.68 億歐元的七年期擔保貸款，固定總成本為 5.1%；
• 2 月發行的六年期綠色債券中，7,500 萬歐元的發行利率為 MS +171 個基點；
• 與國際銀行財團簽訂的 5 億歐元五年期無擔保貸款協議，固定總成本為 4.7%；
• 與義大利和捷克銀行財團簽訂的為期七年的 1.5 億歐元擔保貸款協議，固定總成本為 4.35%；
• 5 億歐元八年期綠色債券，利率為 MS +173 個基點，票面利率為 3.875%；和
• 5 千萬歐元五年期綠色債券，利率為 MS +125 個基點，票面利率為 3.427%。

年內，CTP也完成了三筆債券招標，回購了9.5億歐元的短期債券，實現3,710萬歐元的資本收益，減少了2025年和2026年的債務到期日，並積極延長其期限。隨著利差下降，CTP 協商減少了 5.699 億歐元的保證金，並償還了另外 3.788 億歐元的銀行擔保貸款。

該集團的流動資金狀況為 22 億歐元，包括 9 億歐元的現金和現金等價物，以及未提取的 RCF，其規模從 5.5 億歐元增加到 13 億歐元。

CTP 的平均債務成本為 3.09%（2023 年 12 月 31 日：1.95%），其中 99.9% 的債務在到期前固定或避險。本集團不將開發利息資本化，因此所有利息支出均包含在損益表中。平均債務期限為 5.0 年（2023 年 12 月 31 日：5.3 年）。

該集團即將到期的第一筆重大資金為 2.72 億歐元[3] 該債券將於 2025 年 6 月到期，將從可用現金儲備中償還。

由於 2024 年 9 月的股權增資和年底的重新估值，截至 2024 年 12 月 31 日，CTP 的 LTV 為 45.3%，低於 2023 年 12 月 31 日的 46.0%。

得益於集團總投資組合收益率為 6.6%，集團資產收益率較高，從而帶來健康的現金流槓桿水平，這也反映在標準化淨債務與 EBITDA 之比為 9.1 倍（2023 年 12 月 31 日：9.2 倍）中，集團的目標是將其保持在 10 倍。

截至 2024 年 12 月 31 日，該集團擁有 64% 無擔保債務和 36% 擔保債務，並且根據擔保債務測試和無抵押資產測試契約擁有充足的空間。

隨著債券市場定價的合理化，目前的條件比銀行貸款市場的定價更具競爭力，這將使集團能夠更多地重新平衡無抵押貸款。

2024 年第三季度，穆迪和標準普爾分別確認 CTP 的 Baa3 和 BBB- 信用評級，展望穩定。 2025年1月，CTP被日本評級機構JCR評為A-信用評級，展望穩定。

指導

租賃動力依然強勁，租戶需求強勁，新增供應減少導致租金持續成長。 CTP 能夠從這些趨勢中獲益。集團的產品線利潤豐厚，且由租戶主導。由於建設成本下降及租金上漲，CTP 項目 YoC 增加至 10.3%。下一階段的成長是建設和融資，截至 2024 年 12 月 31 日，在建面積為 180 萬平方米，目標是在 2025 年交付 120 萬至 170 萬平方米。

CTP 穩健的資本結構、嚴格的財務政策、強大的信貸市場准入、行業領先的土地儲備、內部建築專業知識和深厚的租戶關係使 CTP 能夠實現其目標。在開發竣工、指數化和復歸的推動下，CTP 預計到 2027 年租金收入將達到 10 億歐元，並預計在本世紀末達到 2,000 萬平方公尺的 GLA 和 12 億歐元的租金收入。

集團設定了 2025 年公司特定調整後 EPRA EPS 0.86 歐元 - 0.88 歐元的指導值。

股息

CTP 提議 2024 年末期股息為每股普通股 0.30 歐元，經年度股東大會批准後，將於 2025 年 5 月 15 日支付。 2.4%。

預設股利為以股代息，但股東可以選擇以現金支付股利。

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天 12:00（格林威治標準時間）和 13:00（歐洲中部時間），公司將透過現場網路直播和音訊電話會議為分析師和投資者舉辦視訊演示和問答環節。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/678e4096cddd8c000f42d182/mabgk

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 527498.

德國 +49 32 22109 8334
法國 +33 9 70 73 39 58
荷蘭 +31 85 888 7233
英國 +44 20 3936 2999
美國 +1 646 233 4753
按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://www.ctp.eu/investors/financial-reports/

CTP 财务日历
 

分析师和投资者咨询的详细联系方式：
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关于 CTP
以可出租總面積計算，CTP 是歐洲最大的物流和工業房地產上市所有者、開發商和管理者，截至 2024 年 12 月 31 日，其在 10 個國家/地區擁有 1330 萬平方米的可出租總面積。欲了解更多信息，請訪問 CTP 公司網站： www.ctp.eu

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本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

[1] 未經審計

^[2] 結合本地和 EU-27/歐元區 CPI，上限數量有限。

^[3] 2024 年 6 月 28 日要約收購結算後的未償還金額。