鏡頭之下：拉斐爾蒂森的棕地

我們與 Brownfield24 執行長 Raphael Thiessen 進行了交談，進一步了解棕地在歐洲發展格局中不斷變化的作用以及它們帶來的挑戰和機會。

能向我們詳細介紹一下您的公司 Brownfield24 嗎？

布朗菲爾德24 是德國領先的棕地再開發數位平台。自2017年以來，我們致力於連接整個行業的利益相關者——投資者、開發商、市政當局、顧問和服務提供者——並幫助他們更有效率、更透明地識別和實現棕地再開發機會。

我們於2017年成立，旨在將被忽視或未被充分利用的土地轉化為可行的永續計畫。 Brownfield24這個名字既體現了我們作為數位平台的全天候服務，也體現了我們的核心關注：棕地。這些地塊通常結構複雜，但在城市發展、資源效率和氣候意識規劃方面也蘊藏著巨大的潛力。

我們的獨特之處在於我們的專業化。雖然歐洲也有其他房地產和再開發平台，但很少有像我們這樣專注於棕地的。這種專注讓我們累積了深厚的專業知識、精準的工具以及強大的專業團隊，專注於應對棕地帶來的挑戰和機會。

我來自房地產行業，有地理學背景。多年來，我們意識到棕地再開發流程往往非常分散且效率低下，尤其是在專案初期尋找合適的合作夥伴和資訊方面。這促使我們創立了Brownfield24：為這個領域帶來更清晰的流程、更強大的協作能力和更完善的數位化支援。

雖然城市更新並不是什麼新鮮事，但「棕地」這個術語對歐洲來說還是新的嗎？

這個詞對歐洲來說並不陌生。新奇之處在於，自歐盟新土地政策（到2050年將淨土地使用量降至零）出台以來，開發商和地方政府對此議題的關注度不斷提升。這不僅是因為現行和即將推出的法規要求這樣做，更主要是因為綠地稀缺，別無選擇。

在德國以及英國、荷蘭和法國等歐洲其他國家，「棕地」（brownfield）一詞廣為人知。在此之前，在德國，大多數人對這個概念有不同的理解，例如「Brachfläche」（棕地）、「Konversionsfläche」（棕地）或「Allastenflächen」（棕地），但近年來，英文單字的使用越來越普遍。

歐洲棕地熱點地區有哪些？

歐洲有幾個熱點地區——通常是之前有（重）工業的地方，是（郊區）城市化成為熱門話題的地方，也是開發商尋找新專案空間的地方。 在仍有綠地可用的地方，開發商仍然青睞這些綠地，這從他們的角度來看是可以理解的。在綠地不可用的地方，人們就會選擇棕地。英國、荷蘭、法國和德國都擁有良好的棕地位置和開發歷史。如果你關注中歐和東歐市場，捷克共和國和波蘭等地也是如此。

歐洲各地有足夠數量的棕地。通常，它們只需要被識別，所有者需要出售，然後政治方面需要優先考慮此類開發。但並非所有地方都如此。

德國棕地開發現況如何？

近年來，德國的棕地產業高度專業化。八年前我們創辦Brownfield24時，那裡還沒有一個真正有凝聚力的棕地社區。如今，大多數參與者彼此認識，或至少知道該向誰尋求幫助來解決問題。我們試圖證明，棕地開發並非火箭科學：你只需要與合適的人合作。

德國早已確立了「Innenentwicklung vor Außenentwicklung」（先內部開發，後外部開發）的理念，這很有幫助。我非常支持這個理念，它認為應該先開發城區，然後再發展綠色郊區。

那麼最具吸引力的棕地在哪裡呢？在城區。這些地方已經擁有所需的一切設施，例如電力、街道、污水處理和當地交通。我們也認為，「先內部開發，後外部開發」的概念需要延伸到「先棕地，後綠地」的原則。

這又回到了先前的觀點：德國基本上沒有多餘的綠地可用，所以人們不得不開發棕地。有時，投資者希望開發商投資棕地，以符合他們的整體永續發展策略。而且，這不只是德國的趨勢。我們在奧地利、法國和其他歐洲國家也看到了同樣的發展。

國家對場地修復的支援如何？

歐盟層面有一些資金可用，但坦白說，我不知道私人企業是否直接受益。我知道法國擅長獲得歐盟棕地資金。與任何地方一樣，獲得此類支援的機制通常很複雜，可能需要專業人士的支援。一些不錯的措施包括比利時的《棕地契約法》和德國的AAV（一個支持北萊茵-威斯特法倫州棕地發展的跨城市協會）。

我希望看到政界為棕地開發提供更多支持。我指的不僅是補貼——而是在政界，我們需要更多「先棕地，後綠地」的思維模式。

有時，並非棕地本身需要開發時間，而是保護棲息地的努力減緩了開發速度。別誤會！這個話題絕對重要，但目前的要求和期望已經不再是正常水平，這一點必須明確！

我們需要回歸更務實的方針。德國的規章制度太多，太多利益相關者認為他們的意見需要被採納，而犧牲了專案開發的時間，最終我們面臨開發商決定不在德國投資的風險，因為所有事情都耗時太長。就像所有地方一樣，政府也有好有壞。但總的來說，更務實的方針將有助於加快棕地的開發。

德國有哪些有趣的棕地計畫正在進行或計劃中？

德國目前正在進行許多棕地計畫。 CTP 有一些規模龐大且引人入勝的項目，例如在米爾海姆、杜塞爾多夫和羅斯托克。這些都是真正的棕地，也面臨真正的挑戰！雖然德國各地都有棕地，但大多數都位於北萊茵-威斯特法倫州，該地區擁有大量技術熟練的勞動力，也是一個值得關注的地區。

開展棕地計畫時最重要的第一步是什麼？

最重要的是要考慮行業內有專業人士，你需要與他們合作。儘早與他們和市政當局溝通，討論你的開發項目，並在早期階段找出痛點。因為如果你在棕地專案上虧損，很可能在一開始就出現了，因為人們沒有做好盡職調查。

最重要的是溝通！真正的溝通！隱瞞任何事情都沒有意義，因為雙方都互相依賴。開發商希望快速開發，而市政當局希望以前的棕地能夠重新投入使用。雙方越早溝通——而不是談論對方——過程就越順暢！

這就是我們在德國各地看到的景象。當然，有些方面需要討論和修改——但這很正常。我明白，並非所有人都希望在自家後院建造一個物流園區，而這在德國經常是一個討論的話題！但物流業早已今非昔比。看看CTP的物流園區就知道了！它們可以融入一個區域，而不會擾亂當地環境，事實上，它們反而提升了當地風貌。

我們常聽到人們說需要加強跨部門合作。對棕地的關注是否會為更廣泛的房地產開發公私合作模式帶來新的標準？

如果投資者認為能夠獲利，他們通常更願意自己開發棕地。公私合作模式已經很普遍，尤其是在公共部門作為業主的情況下，但這些項目往往持續時間較長——大多數開發商沒有或不願投入如此長的時間。我支持這種合作，尤其是在那些通常不會有投資者涉足的地塊上。

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橫幅圖片：Brownfield24