镜头之下：Alexander Hund 的棕地

棕地开发成为工业房地产未来的三个原因

棕地开发话题在房地产开发讨论中越来越重要，尤其是在工业化程度较高的地区和西欧，这些地区未开发的土地较少，可持续发展工作主要受立法和投资者兴趣的推动，正在加速推进。棕地是指以前用于工业或商业用途的未充分利用的土地。这类土地通常伴随着破旧的建筑和受污染的地面。  

不可否认的是，在新土地上进行绿地开发要简单得多。棕地开发存在固有的复杂性，需要额外的尽职调查，例如评估场地条件、解决污染问题和满足监管要求。然而，这些额外的前期障碍通常会带来丰厚的回报。   

在汉堡 DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung 在 Ramp One 主办的小组讨论中，CTP Deutschland 董事总经理 Alexander Hund 与其他德国房地产专家分享了他对棕地开发及其优势的见解：Brownfield24 和 Deutscher Brownfield Verband eV 董事总经理 Raphael Thießen、SEGRO Germany GmbH 物流总监 Julian Kux 和 MLP Group 德国国家经理 Martin Birkert。

Alex 回顾了所讨论的三个核心优势：   

1. 完美融入城市结构

房地产行业人士都知道位置的重要性。随着电子商务的兴起和最后一英里物流的需求，以及日益增长的 ESG 目标要求员工更智能地通勤，位置在我们的工业房地产世界中尤为重要。许多棕地最初是在城市郊区开发的，但由于人口增长，这些城市后来围绕这些工业用地发展起来。这使它们无缝融入当今的城市结构，使人员和货物之间的流动和联系变得轻松，同时还减少了二氧化碳排放。   

德国联邦环境局 (Umweltbundesamt) 的报告和研究表明，在鲁尔区等工业化程度较高的地区，棕地和未充分利用的工业用地约占城市用地的 13% 至 18%。这一高比例反映了大规模工业活动和随后的衰退所遗留的问题。   

2. 显著的ESG优势

可持续发展的一个关键原则是更明智地利用资源。在房地产领域，这在很大程度上意味着更有效地利用土地和建筑材料，无论是在施工期间还是在建筑物的使用寿命内。棕地解决了这两个问题。首先，它们为未充分利用的地区带来了新的生机，从而减少了对绿地开发的需求，有助于保护生物多样性。其次，它们鼓励在可行的情况下修复旧建筑；这减少了开采新材料的需要，并最大限度地减少了最终进入垃圾填埋场的材料数量。   

这为开发商和未来的设施租户提供了巨大的优势，使他们能够实现 ESG 目标中的 E 方面。一切都归结为建筑物的碳足迹，也称为隐含碳，它不仅考虑了建筑物的运营，还考虑了施工过程。

3. 地方政府支持

棕地开发为地方当局带来了切实的社会、环境和经济效益。CTP 寻求与地方当局密切合作，将我们的所有项目作为 Parkmaker 商业模式的核心部分——公园与当地区域交织在一起，并与技术学校、交通部门、劳工招聘机构等建立各种合作伙伴关系，让我们共同成长，共同开发该地区。然而，棕地项目需要更深层次的合作，因为这些项目的周边已经更加发达，需要更密切的合作。CTP 在与地方当局合作开展此类棕地项目方面有着非常积极的经验，这是有充分理由的。为曾经荒废的地区带来新的活动可以促进当地经济发展，为居民创造就业机会和新空间——无论是用于工作、住房还是第三空间。

• 地方当局认识到这一点，并可以通过多种方式奖励开发商：   
• 财政激励：补助金、补贴和税收减免  
• 监管援助：简化许可流程、更灵活的分区和土地使用政策  
• 简化许可流程：地方当局可以简化许可和审批
• 技术支持：场地评估和环境研究支持、专家咨询和咨询服务  

除了开发商目前可以享受的这些好处之外，Alex 还指出，人们对环境和土地安全的担忧日益增加，棕地开发将成为主流。我们今天在工业化程度更高的地区（如德国）看到的情况最终将在发展速度更快的地区（如东南欧）上得到体现。   

“CTP 是欧洲最大的上市开发商，也是欧洲工业和物流地产的长期所有者和运营商，其独特优势就在于此。我们的投资组合涵盖处于不同工业和经济成熟度和发展阶段的地区，真正为客户提供广泛的产品和我们的区域专业知识。在德国这个成熟的经济体，我们正处于学习如何利用和改造棕地的前沿，这不仅对我们作为开发商有利，而且对企业、地方当局和当地社区也有利——而且还有巨大的潜力可以实现！” – Alexander Hund 

以下是截至今年为止 CTP 的一些棕地：   

• CT公园不来梅，德国 (2024 年德国 Brownfield24 最佳物流棕地奖) 
• CTPark 伍珀塔尔，德国  
• CTPark Mülheim，德国  
• CT帕克·魏登，德国  
• CTPark Brno-Líšeň, 捷克共和国 
• 捷克共和国波纳夫卡
• 捷克共和国弗尔涅纳