CTP NV 2025年第三季業績

阿姆斯特丹，2025年11月6日 CTP NV（CTPNV.AS）（簡稱「CTP」、「集團」或「公司」）在今年前九個月的總租金收入同比增長15.11萬億歐元，達到5.62億歐元，同店租金同比增長4.51萬億歐元，主要得益於指數化調整以及重新談判和租約帶來的租金回升。截至2025年9月30日，年化租金收入增加至7.78億歐元，入住率維持931兆歐元，租金收取率為99.81兆歐元。.

截至2025年前9個月，CTP交付了55.3萬平方米的物業，成本收益率（YoC）為10.31萬億歐元，竣工時已出租100萬平方米，使集團現有物業組合的總建築面積達到1380萬平方米。總資產價值（GAV）成長10.61兆歐元，達到177億歐元，較去年同期成長16.01兆歐元。截至2025年前9個月，每股淨值（NTA）成長10.51兆歐元，達到19.98歐元，年增14.01兆歐元。.

公司特定調整後EPRA收益年增13.11兆歐元，達到3.052億歐元。 CTP公司特定調整後EPRA每股盈餘為0.64歐元，成長7.21兆歐元。由於交付量和淨開發收入集中在下半年，集團仍有望實現2025年每股收益0.86歐元至0.88歐元的預期目標，較2024年增長81兆歐元至101兆歐元。.

截至2025年9月30日，在建工程總建築面積達200萬平方米，預計年營業額為1,021兆英鎊，全部出租後潛在租金收入可達1.65億歐元。這些項目的大部分將於2025年交付，CTP預計今年仍將交付130萬至160萬平方公尺。.

集團擁有2,570萬平方公尺的土地儲備，其中2,200萬平方公尺為自有土地並已列入資產負債表。該土地儲備為CTP的未來成長提供了巨大的保障，其中90%位於現有商業園區週邊（57%位於現有園區，33%位於新建園區，潛在總建築面積超過10萬平方公尺）。憑藉其行業領先的YoC（新建築面積），CTP預計未來幾年將繼續保持兩位數的淨資產成長率。.

標普9月將CTP的信用評等從BBB-上調至BBB，展望穩定，這凸顯了CTP平台的實力。此前，穆迪已將CTP在2025年第二季的評級展望從穩定上調至正面。.

 

 

主要亮点

持續強勁的租戶需求推動租金成長
2025年前9個月，CTP簽署的租賃面積達157.7萬平方米，較2024年同期成長6%，平均每月每平方公尺租金為5.86歐元（2024年前9個月：5.63歐元）。經國家組合差異調整後，平均租金增加了6%。.

按平方米计算的已签订租约	Q1	Q2	Q3	年度	第四季	風雲
2023	297,000	552,000	585,000	1,435,000	542,000	1,976,000
2024	336,000	582,000	577,000	1,495,000	618,000	2,113,000
2025	416,000	599,000	562,000	1,577,000

 

每平方米签订的平均月租租赁合同（欧元）	Q1	Q2	Q3	年度	第四季	風雲
2023	5.31	5.56	5.77	5.60	5.81	5.69
2024	5.65	5.55	5.69	5.63	5.79	5.68
2025	6.17	5.91	5.64	5.86

總共簽署了 73% 份租賃合同，這些合約都是與現有租戶簽訂的，這符合 CTP 與現有園區現有租戶共同發展的商業模式。.

 

透過常設投資組合和收購產生現金流
截至2025年9月30日，CTP在捷克、羅馬尼亞、匈牙利和斯洛伐克的平均市佔率為28.3%，仍然是這些市場中最大的工業和物流房地產所有者和開發商。該集團在塞爾維亞和保加利亞也處於市場領先地位。.

CTP擁有超過1500家客戶，其國際租戶群廣泛多元，皆為信用評級高的藍籌股。 CTP的租戶涵蓋眾多行業，包括製造業、高科技/IT、汽車、電子商務、零售、批發和第三方物流（3PL）。租戶構成高度多元化，沒有任何單一租戶的年租金收入超過公司總租金收入的2.51兆美元，從而確保了穩定的收入來源。 CTP前50大租戶的租金收入僅佔總租金收入的32.71兆美元，且絕大多數客戶在多個CTP園區租賃辦公空間。.

公司入住率維持在9,3%（2024財政年度：93%）。集團客戶留存率維持強勁，為82%（2024財年：87%），展現了CTP有效運用長期客戶關係的能力。投資組合的平均持有期間為6.1年（2024財年：6.4年），符合公司設定的6年以上目標。.

2025 年前 9 個月的租金收取水準為 99.8%（2024 財年：99.8%），租戶的支付情況並沒有惡化。.

2025年前9個月的租金收入達5.62億歐元，較去年同期成長15.11兆歐元，主要得益於交付量和同店銷售成長。以同店銷售計算，租金收入成長4.51兆歐元，主要得益於指數化調整以及重新談判和到期租賃合約的收益回饋。.

集團已採取措施限制服務費流失，使得淨租金收入與租金收入之比從 2024 年前 9 個月的 97.41 兆日圓提高到 2025 年前 9 個月的 97.71 兆日圓。因此，淨租金收入年增 15.41 兆日圓。.

在中保基金投資組合產生的租金收入中，越來越多的部分受益於通膨保護。自2019年底以來，集團的新租賃協議均包含與消費者物價指數（CPI）掛鉤的指數化條款，該條款將年度租金增長計算為以下兩者中的較高者：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[1].

截至 2025 年 9 月 30 日，集團投資組合產生的 72% 收入包含此雙重指數化條款，集團預計這一數字將進一步增加。.

潛在收益達到13.7%。新簽訂的租賃合約價格持續高於預估租金價值（「ERV」），顯示市場租金持續強勁成長，並支撐了估值。.

截至 2025 年 9 月 30 日，年化租金收入達到 7.78 億歐元，年增 10.81 兆歐元，充分展現了 CTP 投資組合強勁的現金流成長。.

 

2025年前9個月的開發案交付量為10.3%年油氣當量，交貨時出租量為100%。
CTP 继续对其高利润管道进行严格投资。

2025年前9個月，集團竣工總建築面積達55.3萬平方公尺（2024年前9個月：54.5萬平方公尺）。這些項目按年交付，總建築面積為1031萬套，其中1001萬套已出租，預計每年可產生3550萬歐元的合約租金收入。與往年一樣，2025年的交付主要集中在第四季。.

2022年平均建築成本約為每平方公尺550歐元，2023年和2024年降至每平方公尺500歐元，並在2025年前9個月維持穩定。這使得集團能夠繼續提供業界領先的年產量（YoC），超過10%，這也得益於CTP獨特的園區模式以及內部的建築和採購專業知識。.

截至2025年9月30日，集團在建建築面積達200萬平方米，潛在租金收入達1.65億歐元，預計年租金收入為10.21兆平方米。 CTP集團長期以來一直致力於透過現有園區以租戶為主導的開發模式實現永續成長。集團在建案中，781兆平方公尺位於現有園區，另有101兆平方公尺位於新建園區，這些新建園區的開發潛力超過10萬平方公尺總建築面積。 2025年計畫交付的預租面積為631兆平方米，高於2024財年的351兆平方米。現有園區的預租面積為581兆平方米，新建園區的預租面積為761兆平方米，充分體現了工程儲備的低風險性。 CTP預計在交付時將達到80%-90%的預租率，與以往績效一致。由於CTP在大多數市場都擔任總承包商，因此能夠完全掌控交付流程和時間，從而可以根據租戶需求加快或減慢交付速度，同時也能為租戶提供靈活的建築需求選擇。.

集團預計到2025年將交付130萬至160萬平方公尺的物業，具體數量取決於租戶需求。目前已簽署的15.1萬平方公尺未來專案租賃協議（這些專案尚未開工）進一步印證了租戶持續旺盛的需求。.

截至2025年9月30日（2024年12月31日：2640萬平方米），CTP的土地儲備達2570萬平方米，這將大大助力其實現到2030年總建築面積達到3000萬平方米的目標。集團正致力於調動現有土地儲備，同時在土地儲備補充方面保持穩健的資本配置。其中，57%的土地儲備位於CTP現有園區內，另有33%位於或鄰近未來發展潛力超過10萬平方公尺的新園區。 15%的土地儲備已透過選擇權擔保，其餘85%則為集團自有土地，並已相應計入資產負債表。.

假設土地與建築面積的比例為2平方米比1平方米，CTP可在其已獲擔保的土地儲備上建造約1300萬平方米的建築面積。 CTP的土地資產負債表價格約為每平方公尺60歐元，平均建築成本約為每平方公尺500歐元，因此總投資成本約為每平方公尺620歐元。集團現有物業組合的價值約為每平方公尺1,040歐元，這意味著建成後每平方公尺的重估潛力約為400歐元。.

 

能源業務貨幣化
CTP 繼續實施其光伏系統推廣計劃。每MWp 的平均成本約為75 萬歐元，集團這些投資的目標成本為15%。

CTP 的光伏裝置容量為 149 MWp，其中 123.5 MWp 已全面投入運作。.

2025 年頭 9 個月，再生能源收入達到 1,240 萬歐元，年增 108%，主要得益於 2024 年全年新增裝置容量的增加。.

CTP 的可持續發展目標與越來越多的租戶要求使用光伏系統提供綠色能源的目標不謀而合，因為光伏系統可以為他們提供：i) 提高能源安全；ii) 降低佔用成本；iii) 符合日益嚴格的監管要求；iv) 滿足客戶的要求；以及 v) 實現自身 ESG 目標的能力。.

 

估值結果受產品線和現有投資組合積極重估推動
截至 2024 年 12 月 31 日，投資性房地產（「IP」）估值為 147 億歐元，截至 2025 年 9 月 30 日增至 158 億歐元，主要原因是已完成的項目從在建投資性房地產（「IPuD」）轉移到投資性房地產，以及現有投資組合的積極重估。.

截至 2025 年 9 月 30 日，IPuD 從 2024 年 12 月 31 日增加 54.2% 至 17 億歐元，主要原因是資本支出增加、預租增加和建設進度加快導致的重估，以及 2025 年前 9 個月新建設項目的啟動。.

截至 2025 年 9 月 30 日，GAV 增至 177 億歐元，比 2024 年 12 月 31 日增加了 10.61 兆歐元。.

第一季和第三季的業績中，僅對IPuD專案進行了重估。 2025年前9個月的重估額為8.016億歐元，主要得益於IPuD項目（+3.852億歐元）、土地儲備（+4330萬歐元）和現有資產（+3.73億歐元）的正向重估。.

CTP預計，在租戶需求持續成長的推動下，ERV將進一步實現正成長，而中東歐地區的長期成長動力也對租戶需求產生了積極影響。儘管中東歐地區的租金水準成長強勁，但由於其初始絕對水準遠低於西歐國家，因此租金水準仍相對可負擔。事實上，許多中東歐市場的租金仍低於2010年的水準。.

集團投資組合的估值收益率較為保守，為7.01兆美元。隨著中東歐地區成長預期提高以及投資市場活動日益活躍，中東歐和西歐物流行業的收益率差距預計將隨時間推移而縮小。.

截至2025年9月30日，EPRA每股淨值從2024年12月31日的18.08歐元增至19.98歐元，較2025年前9個月增長10.5%，較上年同期增長14.0%。成長主要由重估收益（+1.67歐元）和公司特定調整後EPRA每股收益（+0.64歐元）推動，部分被5月派發的2024年末期股息（-0.30歐元）和其他項目（-0.11歐元）所抵銷。.

 

稳健的资产负债表和强劲的流动性
按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

在2025年前9個月期間，該集團獲得了17億歐元的資金，用於支持其內生成長：

• 10 億歐元雙檔綠色債券，其中 5 億歐元為六年期檔，利率為 MS +145bps，票面利率為 3.625%；5 億歐元為十年期檔，利率為 MS +188bps，票面利率為 4.25%；
• 與亞洲銀行財團簽訂了 300 億日圓（相當於 1.85 億歐元）五年期無擔保貸款協議，利率為 TONAR +130bps，固定總成本為 4.1%；
• 一筆 5 億歐元的五年期無擔保永續發展掛鉤貸款，由 13 家歐洲和亞洲銀行組成的銀團提供，固定總成本為 3.7%。.

此外，2025 年 10 月 13 日，CTP 發行了 6 億歐元的 6.5 年期綠色債券，利率為 MS +118 個基點，票面利率為 3.625%。.

在2025年前9個月，CTP繼續積極管理其銀行貸款組合。公司就另外1.93億歐元的擔保銀行貸款協商降低了保證金，並提前償還了2023年簽署的4.41億歐元無擔保定期貸款，該筆貸款已通過新增的5億歐元無擔保貸款進行再融資。這兩項措施均使CTP大幅降低了利息支出，從而降低了其未來的整體債務成本。.

集團的流動資金為 24 億歐元，其中包括 11 億歐元的現金及現金等價物，以及 13 億歐元的未提取循環信貸額度。.

CTP 的平均債務成本為 3.2%（2024 財政年度：3.1%），由於新融資，與 2024 年底相比略有上升。 99.9% 的債務為固定利率或避險至到期。

本集團不將開發案的利息資本化，因此所有利息支出均計入損益表。平均債務期限為4.8年（2024財政年度：5.0年）。.

集團於2025年6月動用可用現金儲備償還了一筆2.72億歐元的債券。另有一筆1.85億歐元的債券將於2025年10月到期，也已動用現金儲備償還。.

截至 2025 年 9 月 30 日，CTP 的貸款價值比 (LTV) 達到 45.2%，這主要得益於在建投資房地產的強勁重估。.

由於集團資產收益率較高，總投資組合收益率達到 6.61 兆美元，集團實現了健康的現金流槓桿水平，這也體現在經調整後的淨債務與 EBITDA 比率為 9.2 倍（2024 財年：9.1 倍），集團的目標是將其保持在 10 倍以下。.

截至 2025 年 9 月 30 日，集團債務包括 68% 無擔保債務和 32% 擔保債務，根據其擔保債務測試和無抵押資產測試契約，集團仍有充足的緩衝空間。.

隨著債券市場定價的合理化，目前的條件比銀行貸款市場的定價更具競爭力，這將使集團能夠更多地重新平衡無抵押貸款。

 

	2025年9月30日	公约
担保债务测试	14.9%	40%
未支配资产测试	190.6%	125%
利息保障比率	2.5倍	1.5x

 

2025年第三季度，標普將CTP的信用評等從BBB-上調至BBB，展望穩定。 2025年1月，日本評等機構JCR授予CTP A-信用評級，展望穩定。 2025年第二季度，穆迪將CTP的Baa3信用評等展望從穩定上調至正面。.

 

指導
租賃市場依然強勁，租戶需求旺盛，新增供應減少，推動租金持續上漲。 CTP 已做好充分準備，將受益於這些趨勢。集團在建工程獲利能力強，以租戶需求為主導。 CTP 目前在建項目的年化收益率 (YoC) 仍保持在行業領先水平，高達 10.21 兆至 7 兆美元。下一階段的成長已完成規劃和融資，截至 2025 年 9 月 30 日，在建工程面積達 200 萬平方米，預計 2025 年交付 130 萬至 160 萬平方米，2026 年再交付 140 萬至 170 萬平方米。.

CTP憑藉其穩健的資本結構、嚴謹的財務政策、強大的信貸市場管道、行業領先的土地儲備、內部建築專業技術以及深厚的租戶關係，能夠實現其既定目標。 CTP預計到2027年，其租金收入將達到10億歐元，這主要得益於工程竣工、指數化調整和租金回升。此外，CTP也有望實現2030年總建築面積達到3000萬平方公尺的目標。.

集團確認其2025年經調整後的公司特定每股盈餘（EPRA EPS）預期為0.86歐元至0.88歐元。由於原計劃在羅馬尼亞的收購未能完成，實際每股收益預計將更接近預期區間的下限。 EPRA EPS的成長主要得益於強勁的基礎成長，預計同店租金成長將達到約41兆英鎊，但部分成長將被2024年和2025年（再）融資導致的平均債務成本上升所抵銷。集團預計2026年EPRA EPS將恢復兩位數成長。.

CTP的股利政策是派發公司特定調整後EPRA每股盈餘的70%至80%。預設派息方式為股票股息，但股東可以選擇現金股息。.

 

 

 

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议
今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：
https://www.investis-live.com/ctp/68dce560eefece00147ba94d/vbqpg

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 128602.
德國 +49 32 22109 8334
法國 +33 9 70 73 39 58
荷蘭 +31 85 888 7233
英國 +44 20 3936 2999
美國 +1 646 664 1960

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://ctp.eu/investors/financial-results/

 

CTP 财务日历

行动	日期
2025財年業績	2026年2月26日
2026年第一季業績	2026年4月30日
年度大会	2026年5月20日
2026年上半年結果	2026年7月30日
資本市場日	2026年9月
2026年第三季業績	2026年10月29日

 

分析師和投資者諮詢的聯絡方式：
Maarten Otte，投資人關係與資本市場主管
手機：+420 730 197 500
信箱： maarten.otte@ctp.eu

Pavel Švihálek，資金與投資人關係經理
手機：+420 724 928 828
电子邮件： pavel.svihalek@ctp.eu

媒体垂询联系方式：
电子邮件： ctp@secnewgate.co.uk

 

 

 

关于 CTP
CTP是歐洲最大的上市物流和工業地產所有者、開發商和管理者，以總可出租面積計算，截至2025年9月30日，其在10個國家擁有1380萬平方米的總可出租面積。 CTP所有新建建築均獲得BREEAM「優秀」或更高等級認證，並獲得Sustainalytics頒發的「風險可忽略不計」的ESG評級，彰顯了其致力於永續發展的承諾。更多信息，請訪問CTP公司網站： www.ctp.eu

 

免责声明
本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 結合本地和 EU-27/歐元區 CPI，上限數量有限。