CTP NV 2022 年第三季交易更新

2022 年 11 月 9 日，阿姆斯特丹 – CTP NV (CTPNV.AS)（「CTP」、「集團」或「公司」）歐洲大陸最大的高品質工業和物流房地產（以可出租總面積（「GLA」）計算）的所有者、開發商和管理商，報告租金年增 4.3%¹ 2022 年前 9 個月。截至 2022 年 9 月 30 日，淨租金收入（「NRI」）成長了 36.8%，達到 3.282 億歐元。

截至 2022 年第三季末，CTP 在建專案的成本收益率 (“YoC”) 處於市場領先地位，為 10.1%。截至第三季末，集團自有投資物業組合的GLA面積從截至2022年6月30日的950萬平方米增至990萬平方米，成長主要由交付的329,000平方米的開發案推動。截至2022年9月30日，CTP截至2023年9月30日的未來12個月的合約收入為5.66億歐元。

今年前 9 個月，該公司特定調整後 EPRA 收益從去年同期的 1.438 億歐元增至 1.943 億歐元。該公司具體調整後的 EPRA 每股收益為 0.45 歐元，CTP 預計全年業績將與其 0.60 歐元的指導一致。

主要亮点

投資組合產生強勁的現金流

截至 2022 年 9 月 30 日，投資組合的總租金收入（「GRI」）為 3.542 億歐元，絕對年增 44.2%，年增 4.3%。第三季簽訂的新租約比 ERV 高出 6.2%，顯示市場租金持續強勁成長。

CTP 投资组合产生的租金收入流中，越来越多的部分受益于合同规定的年租金增长和通货膨胀保护。自 2020 年初起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较大者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费物价指数。

截至 2022 年 9 月 30 日，集團投資組合產生的 45% 收入包含此雙重指數化條款，集團預計在本財政年度結束前將其增加至 50% 左右。每年 1 月 1 日進行指數化。

該公司的空置率仍然較低，入住率為95%（2022年6月30日：94%）或96%（2022年6月30日：95%）（不包括CTP德國）。集團的客戶保留率仍維持在 91%（2022 年 6 月 30 日：91%），這表明 CTP 有能力利用長期客戶關係。 CTP 總共簽署了 1,466,000 平方米 GLA 的租約，其中 908,000 平方米為常備資產，包括 Tesco、Lidl、H&M 和 Kuehne+ Nagel 等領先租戶。投資組合 WAULT 為 6.5 年（2022 年 6 月 30 日：6.4 年），符合公司 > 6 年的目標。

租金收取水準維持在到期前收到的 98% 付款水平，其餘大部分預計將在下個月收取。

严格的资本分配和盈利管道

CTP 繼續對其高利潤產品線進行嚴格投資。隨著第三季建築成本下降，並利用強勁的租戶需求、低空置率和市場租金成長，公司維持 10% YoC 目標。

CTP 在 2022 年第三季取得了重大進展，包括：

• 開發案竣工面積達329,000 平方米（2021 年7 月至9 月：150,000 平方米），其中96% 已出租，年利率為10.2%，獲得約1700 萬歐元的合約租金，使今年前9 個月的竣工總量達486,000 套平方公尺（2021 年頭九個月：366,000 平方公尺）。第三季主要交付量包括 CTPark Bor 的 60,000 平方米（租給 GXO Logistics）、CTPark Illowa 的 39,000 平方米（租給 Hermes OTTO）和 CTPark Bucharest Mogosoaia 的 34,000 平方米（租給 Mediplus）；
• 新工程開工面積為260,000平方米（2021年7月至9月：132,000平方米），使截至2022年9月30日在建工程的總建築面積達到1,243,000平方米，其中782,000平方米預計將於2022年第四季竣工。計劃於 2022 年交付 48% 預租（2022 年 6 月 30 日：47%）或 62% 預租（不包括波蘭），集團在波蘭有更多開發項目作為其市場進入的一部分。 CTP預計交貨時預租量將達到80-90%，與歷史表現一致。此外，集團已簽約232,000平方公尺的未來專案；
• 期末在建工程的 YoC 仍維持在 10.1% 的強勁水平，符合集團的目標（2022 年 6 月 30 日：10.0%）；和
• 新增土地800萬平方米，其中40萬平方米轉入開發中投資性房地產（「IPuD」），使集團土地儲備總額達到業界領先的2,140萬平方米（2022年6月30日：2,000萬平方米）。該土地儲備將使 CTP 能夠在 202 年之前實現公司投資組合中 2,000 萬平方公尺 GLA 的目標。

該集團在羅馬尼亞和保加利亞的擴張計畫預計將受益於這些國家預計於2023年加入申根區。

雄心勃勃的太阳能投资  

根據其ESG目標，2022年第三季CTP進一步加快了其園區太陽能光電系統的部署，提振了公司的能源業務。 CTP 預計在年底前達到 40 MWp，並在資本市場日期間宣布其目標是在 2023 年至少再增加 100 MWp。該集團的目標是這些投資的 YoC 至少為 15-20%。

荷蘭（CTPark 阿姆斯特丹市、CTPark 鹿特丹）、捷克共和國（CTPark Bor）和羅馬尼亞（CTPark 布加勒斯特西）正在進行太陽能光電站建設。該集團還聘請了一名於 8 月加入的集團能源經理，擴大了能源業務團隊，CTP 繼續在其活躍的國家吸引當地專家。

第三季的其他主要 ESG 措施包括：

• ISO 14001 和 ISO 50001 重新認證在羅馬尼亞和捷克共和國增加了新資產，斯洛伐克的認證正在進行中，以從外部驗證環境和能源流程。
• 使報告與 GRI 要求保持一致，並開發可審計的 ESG 資料收集流程。

管道推动估值结果

投資性房地產（「IP」）估值從截至2022 年6 月30 日的94 億歐元增至截至2022 年9 月30 日的98 億歐元，主要受到1.53 億歐元已完成項目從IPuD 轉移至IP 以及9,270 萬歐元收購的推動。 。

截至2022 年9 月30 日，IPuD 較2022 年6 月30 日增加了5.1%，達到11 億歐元，主要是由於6,210 萬歐元的正重估和1.43 億歐元的資本支出支出所推動，部分被IP的轉入/轉入所抵銷。

每股 EPRA NTA 從 2021 年 12 月 31 日的 12.06 歐元增加至 2022 年 9 月 30 日的 13.43 歐元，增加了 11.3%。第三季度，每股 EPRA NTA 增加了 0.3%，因為在 2022 年第三季沒有對 CTP 的創收投資組合進行外部估值。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2022 年第三季期間，CTP 與當地銀行財團簽署了一項價值 4 億歐元的現有貸款期限九年延期協議，以捷克資產組合為擔保。該設施的利潤率低於 200 個基點，導致總成本為 4.7%。所得將用於一般企業用途，包括為開發管道提供資金並支持 CTP 雄心勃勃的成長策略。

該集團即將到期的第一個重要債券是 2023 年第四季發行的 4 億歐元債券，之後其下一個重要到期日要到 2025 年。

截至2022年9月30日，本集團：

• 淨貸款價值比（「LTV」）為45.0%（2022年6月30日：43.9%），符合CTP 40-45%之間LTV的目標；
• 平均債務期限為5.9年（2022年6月30日：5.9年）；
• 平均債務成本為1.40%（2022年6月30日：1.15%），其中100%是固定/避險的；
• 利息保障倍數為4.8倍（2022年6月30日：4.6倍）；和
• 流動性部位為 11.5 億歐元（2022 年 6 月 30 日：14.4 億歐元）。

西歐市場的持續進步和誘人的回報

CTP在西歐市場取得了重大進展，這對集團的泛歐策略發揮了重要作用，使CTP能夠與租戶一起成長，並提供從北海到黑海的綜合園區網絡。

在奧地利，CTP 加大了開發力度，正在建造四棟建築，總面積約 10 萬平方米，同時持續 10% 以上的 YoC。

在荷蘭，CTP 與瓦爾韋克市政府簽署了一項合作協議，開發約40 公頃的土地，並與霍林赫姆市政府就一項雄心勃勃的綜合用途再生項目達成協議，該項目涉及現有商業園區租戶的搬遷。預計這兩個項目在中期內將實現 10% 的 YoC。

CTP 也完成了前 Deutsche Industrie REIT-AG（後來的 Deutsche Industrie Grundbesitz）到 CTP 德國的合法整合。

在對德國產品組合進行深入審查後，CTP 預計 10% 的穩定 YoC 極具吸引力，基於：

• 隱含收購收益率為 5.1%；
• 強勁的複歸潛力（預計5.2 年到期），目前正在協商的租賃價格約為52-60 歐元/平方米，即比收購時37 歐元/平方米的就地租金高出約50%，貢獻約200 個基點到穩定的 YoC；
• CTP在德國的內部團隊在過去幾個月中建立了CTP積極主動的資產管理策略，導致入住率從收購時的88%增加到95%，增加了約40 基點；
• 預計未來幾年指數化，再上漲約 50-75 個基點；和
• 由於許多物業位於城市邊界內的混合用途區域，因此有機會轉型為其他資產類別，例如住宅、辦公室和生命科學，蘊藏著巨大的剩餘價值。

指導

CTP 處於有利位置，其投資組合擁有強勁且不斷增長的現金流，以及高利潤和租戶主導的開發管道。在近岸/友岸外包等結構性順風的支撐下，租戶需求也依然強勁，尤其是在中東歐市場。

集團預計全年公司具體調整後的 EPRA 每股盈餘將與其指引值 0.60 歐元保持一致。

^[1] 同比總租金成長是指在所述的前兩個 12 個月期間持續營運（而非開發中）的投資組合的總租金收入成長.

² 2022 年第三季及 2021 年第三季期間，未對 CTP 的創收投資組合進行外部估值。

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/63595beec840ab0f0056f6d6/eammp

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 007502.

英国                                0800 640 6441
英国（本地）                   020 3936 2999
美国                                     1 855 9796 654
美国（本地）                        1 646 664 1960
德国（本地）                               032 22109 8334
荷兰（本地）                          085 888 7233 
所有其他地点                            +44 203 936 2999

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

錄音也將按需提供，直到 2022 年 11 月 16 日星期三。要訪問電話重播，請撥打以下號碼之一併輸入參與者訪問代碼 728467.

英国（本地）：                  020 3936 3001
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按可租赁总面积计算，CTP 是欧洲大陆最大的物流和工业房地产上市所有者、开发商和管理者，在 10 个国家拥有超过 990 万平方米的空间。自 2021 年起，CTP 在运营中实现了碳中和，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。如需了解更多信息，请访问我们的公司网站： ctp.eu

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