棕地——歐洲工業時代的昔日工廠——正被改造成面向未來的21世紀商業園區和混合用途區域。在歐盟綠色協議及其各項措施（其中最主要的是《2030年歐盟土壤戰略》，該戰略要求到2050年實現淨土地佔用為零）的推動下，「先棕地後綠地」的口號正在深入人心，並有望徹底重塑歐洲的發展格局。
並非所有的葉子都是棕色的
棕地骯髒不堪，往往有毒，給曾經服務的城市帶來困擾，長期以來被視為不利於商業發展。高昂的清理成本和層層繁瑣的官僚程序，使得近幾十年來，綠地成為歐洲大多數房地產開發項目更快捷、更經濟、更便捷的選擇。
但這已是過去。在當今土地日益稀缺、城市密度不斷增大、氣候目標迫在眉睫以及土地使用規則日益嚴格的環境下，棕地在歐洲各地正逐漸成為永續發展的優先路徑。
這一趨勢在土地稀缺程度更為嚴重的西方成熟市場更為明顯，但在中歐和東歐也是如此。尤其是在城市地區，棕地正受到開發商、投資者和政策制定者的青睞，他們不再將其視為負擔，而是將其視為應對多重挑戰的獨特機遇，同時支持歐洲各地創新產業和城市的發展。
如果做得正確，棕地再開發對每個人來說都是雙贏的。
文字在土壤上
自2019年12月宣布綠色協議以來，歐盟已啟動歐洲的根本性變革，以實現經濟脫碳目標和其他氣候相關目標。雖然從碳氫化合物到再生能源的能源轉型備受關注，但歐盟土地利用的根本性變革也是綠色協議的重要組成部分。
歐盟2030年土壤戰略提出了一種新的土地管理模式，旨在保護土壤健康，促進永續糧食生產和生物多樣性，並增強氣候適應力。其核心目標是到2050年實現“零淨土地佔用”，並以此為基礎實施土地循環利用理念，將棕地作為包括工業和物流（“I&L”）在內的所有房地產開發領域的優先選址。
實際上，這意味著未來的綠地開發必須透過恢復或再利用棕地或其他修復投資（例如森林復育）來抵消。到2030年，成員國必須實現若干中期目標，包括清理受污染場地。這項措施以及其他歐盟層面的倡議、立法和指令正在促使成員國和地方市政當局優先考慮棕地計畫。
德國目前處於領先地位。根據德國房地產顧問公司Logivest的數據，到2024年，德國所有新的工業和物流（「I&L」）開發案中約有40%是在棕地上進行的。鑑於對綠地開發的限制日益增多，這一數字似乎肯定會上升——不僅在德國，而且在整個歐盟都是如此。
