CTP 報告淨租金收入年增 18.2%，公司具體調整後 EPRA 每股收益為 0.60 歐元，預計將達到指導水平，每股 EPRA NTA 增長 10.1% 至 17.52 歐元
2024 年 11 月 6 日，阿姆斯特丹 – CTP NV (CTPNV.AS)（「CTP」、「集團」或「公司」）今年前 9 個月錄得租金收入 4.884 億歐元，年成長 15.9%。租金年增 4.4%，主要受到指數化以及重新談判和到期租約回歸的推動。截至2024年9月30日，年化租金收入達7.020億元，入住率達93%。
首9 個月，CTP 交付了545,000 平方米，竣工時的成本收益率（“YoC”）為10.1% 和95%，使集團的常備投資組合GLA 達到1,260 萬平方米，而總資產價值（“GAV” ） ）增加了 11.8% 至 152 億歐元。上半年 EPRA NTA 每股增加 10.1% 至 17.52 歐元。
公司具體調整後 EPRA 收益年增 13.2% 至 2.698 億歐元。 CTP 公司特定調整後的 EPRA EPS 為 0.60 歐元，增加了 11.7%。該集團確認了 2024 年公司具體調整後的 EPRA EPS 指導，其為 0.80 歐元 - 0.82 歐元。
截至2024年9月30日，在建工程總計190萬平方米，全部出租後的潛在租金收入為1.42億歐元，預計YoC為10.4%。其中很大一部分將在 2024 年交付，CTP 預計今年將交付 120 至 130 萬平方公尺。
集團土地儲備增至2,710萬平方米，其中自有土地及表內土地儲備面積為2,090萬平方米，為CTP未來的巨大增長潛力奠定了基礎。憑藉其行業領先的 YoC，CTP 預計能夠在未來幾年繼續實現兩位數的 NTA 成長。
首席执行官 Remon Vos 评论说：
年化租金收入達 7.02 億歐元，顯示我們的常備投資組合具有強勁的現金流產生能力，租金回收率為 99.8%。雖然下一個增長階段已經鎖定，我們在建的 GLA 面積為 190 萬平方米，土地儲備超過 2700 萬平方米，但我們將繼續實現兩位數的 NTA 增長。除了現有管道的預出租外，我們還為未來項目簽署了另外 177,000 平方米的租賃合同，我們計劃很快啟動這些項目。
中東歐地區對工業和物流房地產的需求受到結構性需求驅動因素的推動，例如 3PL 供應鏈的專業化、電子商務以及租戶近岸外包和友岸外包，因為中東歐地區提供了最佳成本位置在歐洲。目前，我們的投資組合中有超過 10% 租賃給亞洲租戶，這些租戶在歐洲為歐洲生產，占我們 2024 年整體租賃活動的約 20%。
主要亮点
持續強勁的租戶需求推動租金成長
2024年前9個月，CTP簽訂租賃面積1,495,000平方米，較2023年9月增加4%，合約年租金收入為1.009億歐元，每平方米平均月租金為5.63歐元（2023年9月：5.60 歐元） 。調整國家結構差異後，租金平均上漲 3%。
其中约三分之二是与现有租户签订的租约，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。
透過常設投資組合和收購產生現金流
截至2024年9月30日，CTP在捷克共和國、羅馬尼亞、匈牙利和斯洛伐克的平均市場份額增加至28.5%，仍然是這些市場中最大的工業和物流房地產資產所有者和開發商。該集團也是塞爾維亞和保加利亞的市場領導者。
CTP 擁有超過 1,000 家客戶，擁有廣泛且多元化的國際租戶基礎，其中包括具有良好信用評級的藍籌股。 CTP 的租戶涵蓋廣泛的行業，包括製造業、高科技/IT、汽車、電子商務、零售、批發和第三方物流。租戶基礎高度多元化，沒有單一租戶年租金超過2.5%，收入來源穩定。 CTP 的前 50 位租戶僅佔其租金總額的 33.4%，且大多數位於多個 CTParks。
該公司的入住率達到 93%（2023 年第三季：93%）。集團的客戶保留率仍維持在 91%（2023 年第三季：92%），這表明 CTP 有能力利用長期客戶關係。投資組合 WAULT 為 6.5 年（2023 年第三季：6.6 年），符合公司 > 6 年的目標。
2024 年 9 月的租金收取水準為 99.8%（2023 年 9 月：99.8%），租戶的付款狀況並未惡化。
租金收入達4.884億歐元，絕對值年增15.9%。租金收入年增 4.4%，主要是由於重新談判和到期租約的指數化和回歸所推動。
集團已採取措施限制服務費滲漏，導致淨租金收入與租金收入之比從2023年9月的95.5%改善至2024年9月的97.4%。因此，淨租金收入較去年同期增加 18.2%。
在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：
截至2024年9月30日，集團投資組合產生的收入中有70%包含此雙重指數化條款，集團預計這一數字將進一步增加。
還原電位穩定在15.1%。新簽訂的租約不斷高於 ERV，顯示市場租金持續強勁成長並支撐估值。
截至2024年9月30日，年化租金收入達到7.020億歐元，較去年同期成長19.3%，顯示CTP投資組合現金流的強勁成長。
9M-2024 開發案交付時配有 10.1% YoC 和 95%
CTP 繼續對其高利潤產品線進行嚴格投資。今年前 9 個月，集團完成了 545,000 平方米的 GLA（2023 年 9 月：566,000 平方米），略低於去年，當時多個項目因建築成本較高而推遲於 2022 年上線。這些開發案以 10.1% 的 YoC 交付，出租 95% ，將產生 3300 萬歐元的合約年租金收入，當這些項目全部入住時，預計將產生另外 200 萬歐元的收入。
2024年前9個月的主要交付量包括：CTPark Warsaw West（波蘭）169,000平方米、CTPark Zabrze（波蘭）48,000平方米、CTPark Budapest Ecser（匈牙利）37,000平方米、CTPark Novi Sad East 37,000平方米（塞爾維亞）、CTPark Weiden 30,000 平方公尺（德國）、CTPark Bucharest West 26,000 平方公尺（羅馬尼亞）、CTPark Katowice（波蘭）27,000 平方公尺、CTPark Arad West（羅馬尼亞）23,000 平方公尺。
雖然 2022 年的平均建築成本約為每平方公尺 550 歐元，但 2023 年和 9M-2024 年將達到每平方公尺 500 歐元。 CTP 預計到 2024 年將保持在這一水平。
截至2024年9月30日，集團在建建築面積為190萬平方米，潛在租金收入為1.42億歐元，預計YoC為10.4%。 CTP 在透過其現有園區的租戶主導開發實現永續成長方面擁有悠久的歷史。本集團在建案中，76%位於現有園區，15%位於新園區，可開發面積超過10萬平方公尺。計劃 2024 年交付 64% 預租。 CTP預計交貨時預租量將達到80%-90%，與歷史表現一致。由於 CTP 在大多數市場中都是作為總承包商，因此完全控制交付的流程和時間，使公司能夠根據租戶的需求加快或減慢交付速度，同時也為租戶提供了建築要求的靈活性。
2024 年，集團預計交付 120 至 130 萬平方米，具體取決於租戶需求。目前為未來項目簽署的 177,000 平方米租賃合約尚未開始，進一步說明了持續的租戶需求。
截至2024年9月30日，CTP的土地儲備達2,710萬平方米（2023年12月31日：2,340萬平方米），這使公司能夠在本十年末實現總建築面積2,000萬平方米的目標。集團專注於動員現有土地儲備，同時在補充土地儲備方面保持嚴格的資本配置。土地儲備60%位於CTP現有園區內，而30%位於或毗鄰新園區，新園區有潛力成長至100,000平方公尺以上。土地儲備中的 23% 由選擇權擔保，其餘 77% 為擁有並相應反映在資產負債表中。
假設建設比例為2平方公尺的土地對1平方公尺的GLA，CTP可在其已擔保的土地儲備上建造超過1,300萬平方公尺的GLA。 CTP 的土地資產負債表上的價格約為每平方公尺 50 歐元，建築成本平均約為每平方公尺 500 歐元，總投資成本約為每平方公尺 600 歐元。該集團的常備投資組合（不包括較舊的前德意志工業房地產投資信託投資組合）的價值約為每平方公尺 1,000 歐元。
能源業務貨幣化
CTP 繼續實施其光伏系統推廣計劃。每MWp 的平均成本約為75 萬歐元，集團這些投資的目標成本為15%。
前 9 個月，該集團在屋頂額外安裝了 19 MWp，目前正在併網。目前總裝置容量為119 MWp。
2024 年 9M 期間，再生能源收入達到 600 萬歐元，較去年同期成長 10%。
随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。
估值結果由管道和正重估常備投資組合驅動
投資性房地產（「IP」）估值從截至2023 年12 月31 日的120 億歐元增至截至2024 年9 月30 日的134 億歐元，主要是由於已完成的項目從開發中的投資性房地產（“IPuD”）轉移到IP，增值收購和積極的重估。
截至 2024 年 9 月 30 日，IPuD 成長了 18.9%，達到 16 億歐元，主要原因是大部分專案將像往常一樣在今年第四季交付。
截至 2024 年 9 月 30 日，GAV 增至 152 億歐元，較 2023 年 12 月 31 日成長 11.8%。
對於第一季和第三季的結果，僅對 IPuD 專案進行了重估。 2024 年第三季的重估為1.674 億歐元，這使得前9 個月的重估達到6.041 億歐元，這得益於IPuD 項目（+3.512 億歐元）、土地儲備（+2610 萬歐元）和排名的積極重估資產（+2.269 億歐元）。
該集團投資組合的估值收益率較為保守，過去兩年復歸收益率擴大了80個基點，達到7.2%。 CTP 預計中東歐地區工業和物流行業的殖利率將達到頂峰。隨著西歐市場收益率波動較大，中東歐和西歐物流之間的收益率差異回到了長期平均值。 CTP 預計，由於中東歐地區成長預期較高，殖利率差異將進一步縮小。
CTP 預計，在租戶需求持續成長的背景下，ERV 將進一步實現正成長，而租戶需求受到中東歐地區長期成長動力的正面影響。中東歐租金水準仍可負擔；儘管成長強勁，但其起步絕對水準明顯低於西歐國家。以實際價值計算，許多中東歐市場的租金仍低於 2010 年的水準。
每股 EPRA NTA 從 2023 年 12 月 31 日的 15.92 歐元增加至 2024 年 9 月 30 日的 17.52 歐元，增加了 10.1%。這一增長主要是由重估（+1.29歐元）、公司特定調整後的EPRA每股收益（+0.60歐元）推動的，部分被支付的股息（-0.28歐元）所抵消。
稳健的资产负债表和强劲的流动性
按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。
今年前 9 個月，集團籌集了 18 億歐元：
年內，CTP也完成了兩次債券要約收購，回購了7.5億歐元的短期債券，實現了3,190萬歐元的資本收益，縮短了2025年和2026年的債務期限，並積極延長了其期限。
集團的流動資金部位為 18 億歐元，其中包括 13 億歐元現金和現金等價物，以及 5.5 億歐元未提取的 RCF。
CTP的平均債務成本為2.73%（2023年12月31日：1.95%），其中99.7%的債務在到期前被固定或對沖。本集團不將開發利息資本化，因此所有利息支出均包含在損益表中。平均債務期限為5.0年（2023年12月31日：5.3年）。
該集團即將到期的第一筆重大資金為 2.72 億歐元[2] 該債券將於 2025 年 6 月到期，將從可用現金儲備中償還。
截至 2024 年 9 月 30 日，CTP 的 LTV 降至 44.9%，低於 2024 年 6 月 30 日的 46.2%，這得益於 ABB[3]。 CTP 預計 LTV 將呈下降趨勢，因為集團開發案的重估已全部預訂。
由於其投資組合總收益率為6.5%，該集團的較高收益資產帶來了健康的現金流槓桿水平，這也反映在9.0 倍的正常化淨債務與EBITDA 之比（2023 年12 月31 日：9.2 倍）上。
截至 2024 年 9 月 30 日，集團擁有 59% 無擔保債務和 41% 有擔保債務，根據其擔保債務測試和未支配資產測試契約，擁有充足的空間。
隨著債券市場定價的合理化，目前的條件比銀行貸款市場的定價更具競爭力，這將使集團能夠更多地重新平衡無抵押貸款。
2024年第三季度，穆迪和標準普爾分別確認了CTP的Baa3和BBB-信用評級，展望為穩定。
股利和指導已確認
租賃動態依然強勁，租戶需求強勁，而新增供應量減少導致租金持續成長。 CTP 處於有利地位，可以從這些趨勢中受益。集團的管道利潤豐厚，且由租戶主導。由於建設成本下降和租金增長，CTP 管道的 YoC 增加至 10.4%。下一階段的成長已完成並已融資，截至 2024 年 9 月 30 日，在建面積達 190 萬平方米，目標是在 2024 年交付 120 至 130 萬平方米。
CTP 穩健的資本結構、嚴格的財務政策、強大的信貸市場准入、行業領先的土地儲備、內部建築專業知識和深厚的租戶關係使 CTP 能夠實現其目標。在開發竣工、指數化和復歸的推動下，CTP 預計到 2027 年租金收入將達到 10 億歐元，並預計在本世紀末達到 2,000 萬平方公尺的 GLA 和 12 億歐元的租金收入。
該集團確認了 2024 年公司具體調整後的 EPRA EPS 指導，具體為 0.80 – 0.82 歐元，由於 9 月份 ABB 後股價增加，預計該指導將接近下限。
CTP 的股息政策是按公司具体调整后的 EPRA EPS 的 70% - 80% 派发股息。默认股息为以股代息，但股东也可以选择以现金支付股息。
面向分析师和投资者的网络广播和电话会议
今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。
要观看网络直播，请提前在以下网址注册：
https://www.investis-live.com/ctp/6707916fb2cedb000e393936/laper
如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 427163.
德國 +49 32 22109 8334 法國 +33 9 70 73 39 58 荷蘭 +31 85 888 7233 英國 +44 20 3936 2999 美國 +1 646 787 9445
按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。
演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://www.ctp.eu/investors/financial-reports/
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关于 CTP
以可出租總面積計算，CTP 是歐洲最大的物流和工業房地產上市業主、開發商和管理商，截至2024 年9 月30 日，在10 個國家擁有1,260 萬平方米的GLA。都通過了BREEAM 認證，獲得非常好或更好的認證Sustainalytics 授予可忽略風險的 ESG 評級，突顯了其致力於成為永續發展企業的承諾。欲了解更多信息，請訪問CTP公司網站： www.ctp.eu
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[1] 結合本地和 EU-27/歐元區 CPI，上限數量有限。
[2] 2024 年 6 月 28 日要約收購結算後的未償還金額。
[3] 截至 2024 年 9 月 30 日，僅結算了 2.27 億歐元的自由流通股，執行長和創辦人認購的 7,300 萬歐元股票在股息支付後的 10 月第一周結算
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