CTP 报告称，公司特定调整后 EPRA 每股收益为 0.20 欧元，受 5.0% 强劲同类租金增长推动；每股 EPRA NTA 高达 16.50 欧元
阿姆斯特丹，2024 年 5 月 9 日 – CTP NV (CTPNV.AS)（“CTP”、“集团”或“公司”）2024 年第一季度的净租金收入为 1.536 亿欧元，同比增长 17.5%，同比租金增长 5.0%，主要受指数化和重新谈判和到期租约的复归影响。截至 2024 年 3 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 7.42 亿欧元，季度末入住率为 93%。
本季度，CTP 交付了 169,000 平方米，年均交付量为 10.7%，竣工时出租量为 95%，使集团现有投资组合的 GLA 达到 1200 万平方米，而总资产价值（“GAV”）增加了 2.8%，达到 140 亿欧元。本季度 EPRA 每股 NTA 增加了 3.7%，达到 16.50 欧元。
公司特定调整后的 EPRA 收益同比增长 11.7% 至 8740 万欧元。CTP 的公司特定调整后的 EPRA EPS 为 0.20 欧元，增长 10.7%。集团确认其 2024 年公司特定调整后的 EPRA EPS 指导值为 0.80 欧元至 0.82 欧元。
截至 2024 年 3 月 31 日，在建项目总面积为 200 万平方米，其中大部分将于 2024 年交付，全部出租时潜在租金收入为 1.46 亿欧元，预期成本收益率为 10.3%。
集团的土地储备为 2310 万平方米，其中 1750 万平方米为自有和资产负债表上的土地储备，为 CTP 提供了巨大的未来增长潜力。假设建筑比率为 2 平方米土地对 1 平方米 GLA，CTP 有能力在其有担保的土地储备上建造超过 1100 万平方米的 GLA。CTP 资产负债表上的土地价格约为每平方米 50 欧元，建筑成本平均约为每平方米 500 欧元，总投资成本约为每平方米 600 欧元。集团的现有投资组合价值约为每平方米 950 欧元，这意味着每平方米 GLA 的重估潜力为 350 欧元。CTP 还预计将继续进一步收购土地，以增加其未来的增长潜力，该集团每年提供超过 10% 的新 GLA。
首席执行官 Remon Vos 评论说：
中东欧地区对工业和物流房地产的需求受到结构性需求驱动，例如第三方物流供应链的专业化、电子商务以及租户近岸外包和友好外包，因为中东欧地区拥有欧洲最佳的成本位置。目前，我们的投资组合中近 10% 已出租给在欧洲生产产品的亚洲租户。
自 2021 年 3 月首次公开募股以来，我们的 GLA 已从 590 万增加一倍以上至 1200 万，每股 EPRA NTA 增长 98%，从 8.32 欧元增至 16.50 欧元，未来 12 个月合同收入增长 116%，从 3.44 亿欧元增至 7.42 亿欧元。这仅仅是个开始，因为下一个增长阶段已经锁定，我们有 200 万平方米的 GLA 在建和 2310 万平方米的土地储备。
我们有信心实现我们雄心勃勃的目标，在2020年前实现2000万平方米的可出租面积和超过12亿美元的年租金收入。”
主要亮点
租户需求持续强劲，签约面积较去年同期增加 13%
2024 年第一季度，CTP 签署了 336,000 平方米的租约，比 2023 年第一季度增加了 13%，合同年租金收入为 2300 万欧元，每平方米平均月租金为 5.65 欧元（2023 年第一季度：5.31 欧元）。
其中约三分之二是与现有租户签订的租约，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。
截至 2023 年 9 月 30 日，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额为 27.5%，仍是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者和开发商。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。
CTP 的客户超过 1,000 家，拥有广泛而多元化的国际租户基础，其中包括信用评级良好的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度分散，没有任何一家租户的年租金超过 2.5%，从而带来了稳定的收入来源。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 33.3%，而且大多数租户分布在多个 CTP 园区。
公司的入住率达到 93%。集团的客户保留率保持强劲，为 94%（2023 年第一季度：95%），并表明 CTP 能够利用长期客户关系。投资组合 WAULT 为 6.6 年（2023 财年：6.6 年），符合公司 6 年以上的目标。
2024 年第一季度的租金收取水平为 99.9%（2023 财年：99.9%），支付状况没有恶化。
租金收入为 1.575 亿欧元，按绝对值计算同比增长 15.8%。按可比价格计算，租金收入增长 5.0%，主要受指数化和重新谈判及到期租约的回归推动。
集团已采取措施限制服务费流失，特别是在捷克共和国和德国，这导致净租金收入与租金收入的比率从 2023 年第一季度的 96.0% 改善至 2024 年第一季度的 97.5%。因此，净租金收入同比增长 17.5%。
在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：
截至 2024 年 3 月 31 日，集团投资组合产生的 68% 收入包含此双重指数化条款，集团预计这一数字还将进一步增加。
复归潜力为 14.5%[2]。新租约的签订量持续高于 ERV，表明市场租金继续强劲增长并支撑估值。
截至 2024 年 3 月 31 日，未来 12 个月的合同收入为 7.42 亿欧元，同比增长 18.2%，显示出 CTP 投资组合强劲的现金流增长。
2024 年第一季度开发项目交付时，年均建筑面积为 10.7%，出租率为 95%
CTP 继续对高利润管道进行严格投资。
2024 年第一季度，集团完成了 169,000 平方米的 GLA（2023 年第一季度：223,000 平方米），略低于去年，当时有多个项目上线，但由于建筑成本较高，这些项目在 2022 年被推迟。这些开发项目的 YoC 为 10.7%，出租率为 95%，将产生 980 万欧元的合同年租金收入，当这些开发项目达到满员入住时，还将产生 60 万欧元的收入。
2024 年第一季度的一些主要交付包括：CTPark Zabrze 39,000 平方米、CTPark Novi Sad East 34,000 平方米；CTPark Bucharest West 24,000 平方米和 CTPark Katowice 23,000 平方米。
2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，而 2023 年和 2024 年第一季度则达到每平方米 500 欧元。CTP 预计到 2024 年，这一数字将保持在这一水平左右。这使得该集团能够继续实现行业领先的 10% 以上的 YoC，这也得益于 CTP 独特的园区模式以及内部建设和采购专业知识。
截至 2023 年第三季度末，集团在建楼宇面积达 190 万平方米，潜在租金收入达 1.39 亿欧元，预计年收益率为 10.6%。长期以来，CTP 通过在现有园区内以租户为主导进行开发，实现了可持续增长。集团在建项目中有 68% 位于现有园区，25% 位于新园区（主要在波兰），这些新园区的可租赁总面积有可能超过 100,000 平方米。计划 2023 年交付的预租项目为 77%，CTP 预计交付时的预租项目将达到 80%-90%，与历史业绩保持一致。由于 CTP 在大多数市场中担任总承包商，因此可以完全控制交付过程和时间，从而使公司能够根据租户需求加快或放慢交付速度，同时也为租户提供灵活的建筑要求。
2024 年，集团的目标是交付 100 万至 150 万平方米的办公空间，具体取决于租户需求。目前已签订的未来项目租赁合同为 57,000 平方米，但尚未开工建设，这进一步表明租户需求持续存在。
截至 2024 年 3 月 31 日，CTP 的土地储备为 2310 万平方米（2023 年 12 月 31 日：2340 万平方米），这使公司能够在 2020 年前实现 2000 万平方米 GLA 的目标。该集团专注于调动现有土地储备以实现回报最大化，同时在土地储备补充方面保持严格的资本配置。58% 的土地储备位于 CTP 现有的园区内，而 33% 位于或毗邻新园区，这些园区有可能增长到 100,000 平方米以上。24% 的土地储备由期权担保，而剩余的 76% 为自有土地，因此反映在资产负债表中。
能源业务货币化
CTP 正在按计划实施光伏系统的扩张计划。由于每兆瓦的平均成本约为 750,000 欧元，集团这些投资的 YoC 目标为 15%。
2024 年第一季度，集团在屋顶额外安装了 8 MWp，目前正在接入电网。目前总安装容量为 108 MWp。
随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。
管道推动估值结果
投资性房地产（“IP”）的估值从 2023 年 12 月 31 日的 120 亿欧元增加到 2024 年 3 月 31 日的 122 亿欧元，主要原因是已完成的项目从开发中投资性房地产（“IPuD”）转移到 IP。
截至 2024 年 3 月 31 日，IPuD 增加了 12.1%，达到 15 亿欧元，这得益于发展进展，大多数项目将照常在下半年交付。
截至 2024 年 3 月 31 日，GAV 增加至 140 亿欧元，比 2023 年 12 月 31 日增加 2.8%。
2024 年第一季度的重估额达到 1.667 亿欧元，受 IPuD 项目重估的推动，略低于 2023 年第一季度的 2.083 亿欧元。
该集团的投资组合具有保守的估值收益率，回归收益率在 2022 年 6 月 30 日至 2023 年 12 月 31 日期间增加了 80 个基点，达到 7.2%。随着西欧市场收益率波动较大，中东欧和西欧物流之间的收益率差异已回到长期平均水平。CTP 预计，受中东欧地区增长预期提高的推动，收益率差异将进一步缩小。
CTP 预计，在中欧和东欧地区长期增长驱动力的积极影响下，租户需求持续增长，ERV 将进一步实现正增长。特别是中欧和东欧地区的租金水平仍然在可承受范围内，因为尽管增长势头强劲，但其绝对起点远远低于西欧国家。按实际价值计算，许多中东欧市场的租金仍低于 2010 年的水平。
EPRA NTA 每股从 2023 年 12 月 31 日的 15.92 欧元增至 2024 年 3 月 31 日的 16.50 欧元，增幅为 3.7%。增幅主要由重估 (+0.37 欧元)、公司特定调整后的 EPRA EPS (+0.20 欧元) 和其他因素 (+0.01 欧元) 推动。
稳健的资产负债表和强劲的流动性
按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。
2024 年第一季度，该集团筹集了 9.4 亿欧元：
五月，该集团还与斯洛伐克和奥地利银行财团签署了 1.68 亿欧元的七年期担保贷款协议。
在发行债券的同时，CTP 还完成了 2.5 亿欧元短期债券的同步要约收购，积极管理和延长其期限结构。
随着债券市场定价的合理化，目前的条件与银行贷款市场的定价相比具有竞争力。
该集团 5 月份签署的贷款协议的流动性状况预测为 20 亿欧元，其中包括 14 亿欧元的现金和现金等价物预测以及 5.5 亿欧元的未提取 RCF。
CTP 的平均债务成本为 2.13%（2023 年 12 月 31 日：1.95%），其中 99.6% 的债务在到期前固定或对冲。平均债务期限为 5.2 年（2023 年 12 月 31 日：5.3 年）。
该集团即将到期的第一笔重大资金为 4.25 亿欧元[3] 该债券将于 2025 年 6 月到期，将从可用现金储备中偿还。
截至 2024 年 3 月 31 日，CTP 的 LTV 为 45.9%，较 2023 年 12 月 31 日的 46.0% 下降 10 个基点。由于集团开发项目的重估已被完全预订，CTP 预计 LTV 将呈下降趋势。
该贷款价值比略高于公司设定的 40%-45% 之间的贷款价值比目标，鉴于其较高的投资组合总收益率（目前为 6.7%），集团认为这是一个合适的水平。较高收益率的资产带来了健康的现金流杠杆率，这也反映在标准化净债务与 EBITDA 之比为 9.1 倍（2023 年 12 月 31 日：9.2 倍）中，集团的目标是将其保持在 10 倍以下。
截至 2024 年 3 月 31 日，该集团拥有 62% 无担保债务和 38% 担保债务，并且根据担保债务测试和无抵押资产测试契约拥有充足的空间。
2023年第三季度，穆迪和标准普尔分别确认CTP的Baa3和BBB-信用评级，展望均为稳定。
指导意见已确认
租赁动态依然强劲，租户需求强劲，而新增供应量减少导致租金持续增长。
CTP 处于有利地位，可以从这些趋势中受益。该集团的管道利润丰厚且由租户主导。 CTP 管道的 YoC 增加至 10.3%，而由于建筑成本下降和租金增长，中东欧核心市场新项目的目标是 11%。下一阶段的增长已得到落实和融资，截至 2023 年 12 月 31 日，在建面积为 200 万平方米，目标是在 2024 年交付 1 至 150 万平方米。
CTP 稳健的资本结构、严格的财务政策、强大的信贷市场准入、行业领先的土地储备、内部建筑专业知识和深厚的租户关系使 CTP 能够实现其目标。在开发竣工、指数化和复归的推动下，CTP 预计到 2027 年租金收入将达到 10 亿欧元，并有望在本世纪末达到 2000 万平方米的 GLA 和 12 亿欧元的租金收入。
该集团确认了 2024 年公司具体调整后的 EPRA EPS 指导，其为 0.80 欧元 - 0.82 欧元。
CTP 的股息政策是按公司具体调整后的 EPRA EPS 的 70% - 80% 派发股息。默认股息为以股代息，但股东也可以选择以现金支付股息。
面向分析师和投资者的网络广播和电话会议
今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。
要观看网络直播，请提前在以下网址注册：
https://www.investis-live.com/ctp/661965f072fa7d130062b65a/nwok
如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 235265.
德国 +49 32 22109 8334 法国 +33 9 70 73 39 58 荷兰 +31 85 888 7233 英国 +44 20 3936 2999 美国 +1 646 787 9445
按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。
演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://www.ctp.eu/investors/financial-reports/
CTP 财务日历
分析师和投资者咨询的详细联系方式： 投资者关系主管 Maarten Otte 手机： +420 730 197 500+420 730 197 500 电子邮件： maarten.otte@ctp.eu
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关于 CTP 按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的上市物流和工业房地产所有者、开发商和管理公司，截至 2023 年 3 月 31 日，在 10 个国家拥有 1090 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高认证，并获得了 Sustainalytics 的 "低风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站：ctp.eu。 www.ctp.eu
免责声明 本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。
[1] 结合当地和欧盟 27 国/欧元区 CPI，上限数量有限。 [2] 截至 2023 年 12 月 31 日 [3] 2024 年 2 月 7 日要约收购结算后的未偿还金额。
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