CTP 报告称，由于租金同比强劲增长 7.5%，公司具体调整后 EPRA 每股收益为 0.54 欧元；每股 EPRA NTA 上涨 10.6%
阿姆斯特丹，2023 年 11 月 9 日 - CTP N.V.（CTPNV.AS）（以下简称 "CTP"、"集团 "或 "公司"）在 2023 年 9 月录得净租金收入 4.023 亿欧元，同比增长 22.6%，同类租金增长 7.5%，主要受重新谈判和到期租约的指数化和复归驱动。截至 2023 年 9 月 30 日，未来 12 个月的合同收入为 6.76 亿欧元。
CTP 190 万平方米在建项目的预期成本收益率（"YoC"）从 2022 年底的 10.1% 上升至行业领先的 10.6%。2023 年交付的预租项目增至 77%，集团预计交付时将达到 80 - 90%。
截至 2023 年 9 月 30 日，集团的常备资产组合总可租赁面积增至 1120 万平方米，资产总值（"GAV"）增加了 1281 吨，达到 130 亿欧元。每股 EPRA NTA 增加了 10.6%，达到 15.28 欧元。
公司调整后的 EPRA 盈利增加了 22.71TP3，达到 2.384 亿欧元。CTP 的公司调整后 EPRA 每股收益为 0.54 欧元，有望实现 CTP 2023 年 0.72 欧元的指导目标。
首席执行官 Remon Vos 评论说：
商业智慧型的中欧和东欧地区预计在未来几年将继续表现出色。中欧和东欧的工业和物流业受益于结构性需求驱动因素，如供应链专业化、电子商务，以及业主寻求通过近岸外包和友邻外包提高供应链的弹性，在欧洲为欧洲进行生产，因为中欧和东欧地区提供了最佳的成本定位。
我们继续兑现我们的承诺；我们 190 万平方米开发项目的预期年收益率增至 10.6%，这些项目的潜在租金收入为 1.39 亿欧元。随着我们以极具吸引力的价格收购土地储备，我们行业领先的年收益率和盈利能力也将继续推动积极的价值重估。这一切都使 CTP 处于非常有利的地位，因为我们能够在利率较高的环境下，继续实现可持续的盈利增长。
主要亮点
租赁活动增加，租金强劲增长
2023 年前 9 个月，CTP 签订了 143.5 万平方米的租约，合同年租金收入为 9500 万欧元，平均每平方米月租金为 5.60 欧元（2022 年 9 月：4.82 欧元）。在捷克共和国，已签订租约的每平方米平均月租金为 6.67 欧元。
其中约三分之二是与现有租户签订的租约，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。
主要的租赁交易包括与第三方物流供应商 Raben 签订了 115,000 平方米的租赁协议，与商用车辆制造商冷却系统全球供应商 Titan X 签订了 27,000 平方米的租赁协议，与一家德国可再生能源开发商和服务供应商签订了 25,000 平方米的租赁协议，与一家为等离子涂层、感应加热和激光激励工艺提供电源的全球制造商通快惠廷格签订了 25,000 平方米的租赁协议，所有这些协议都在波兰签订；与塞尔维亚的 Mercator 连锁超市签订了 68,000 平方米的协议，该超市正在集中其配送和仓储需求；此外，还与总部位于台湾的英业达签订了 52,000 平方米的协议，该公司生产计算机、笔记本电脑、服务器和其他物联网设备；与一家德国汽车公司签订了 28,000 平方米的协议，该公司开发电气化驱动技术。
截至 2023 年 9 月 30 日，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额为 27.5%，仍是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者和开发商。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。
CTP 拥有 1,000 多家客户，其国际租户基础广泛且多样化，包括信用评级良好的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度分散，没有任何一家租户的年租金超过 2.5%，从而带来了稳定的收入来源。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 33.2%，而且大多数租户分布在多个 CTP 园区。
强大的可产生现金流的投资组合
公司的占用率达到 93%，与 2023 年 6 月 30 日相比保持稳定。集团的客户保留率保持在92%（2022财政年度：91%），显示了CTP利用长期客户关系的能力。投资组合周转年限为 6.6 年（2022 财年：6.5 年），符合公司 >6 年的目标。
2023 年 9 月的租金收缴水平为 99.8%（2022 财政年度：99.7%），付款情况没有恶化。
租金收入为 4.215 亿欧元，同比增长 19.0%。与去年同期相比，租金收入增长了 7.5%，主要原因是重新谈判和到期租约的指数化和复归。
集团已采取措施限制服务费流失，尤其是在捷克共和国和德国，这使得净租金收入与租金收入的比率从 2022 年 9 月的 92.7% 提高到 2023 年 9 月的 95.5%。因此，净租金收入同比增长 22.6%。
在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：
截至 2023 年 9 月 30 日，集团投资组合产生的收入中有 63% 包含了这一双重指数化条款，集团有望在 2023 年底前将这一数字提高到约 70% 。
复归潜力为 14.1%。新签订的租约持续高于 ERV，表明市场租金持续强劲增长，为估值提供了支持。
截至 2023 年 9 月 30 日，未来 12 个月的合同收入为 6.76 亿欧元，同比增长 19.6%，表明 CTP 投资组合的现金流增长强劲。
盈利管道不断增加
CTP 继续对高利润管道进行严格投资。
2023 年前九个月，集团完成了 568,000 平方米的可租赁建筑面积（2022 年前九个月：486,000 平方米）。不包括在建设过程中收购的阿姆斯特丹城中城购物中心，446,000 平方米的自有开发项目以 10.5% 的年收益率交付，84% 已出租，将产生 2790 万欧元的合同年租金收入，当这些项目达到满租时，还将产生 410 万欧元的租金收入。
2023 年前九个月的主要自建交付项目包括布加勒斯特西区 CTPark 65,000 平方米（租赁给 LPP）、维也纳东区 CTPark 51,000 平方米（全部租赁给 DHL、Frigologo、Quick Service Logistics、Toyota、Schachinger 等公司）、华沙南区 CTPark 47、华沙南部 CTPark 占地 47,000 平方米（租给 Fiege 等公司），普雷绍夫南部 CTPark 占地 27,000 平方米（租给博世），布尔诺利辛 CTPark 占地 25,000 平方米（租给 Bufab、Stannah Stairlifts、Swiss Automotive Group 和 Dr. Max 等公司）。Max）。
2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，而 CTP 预计 2023 年将降至每平方米 500 欧元以下，这部分归功于 CTP 的内部建筑和采购团队。在 CTP 独特的园区模式以及内部建设和采购专业技术的支持下，建筑成本的下降，加上租户需求旺盛和低空置率带来的租金持续增长，使得 CTP 将其在中欧和东欧市场的新建项目的 YoC 目标提高到 11%，达到行业领先水平。
截至 2023 年第三季度末，集团在建楼宇面积达 190 万平方米，潜在租金收入达 1.39 亿欧元，预计年收益率为 10.6%。长期以来，CTP 通过在现有园区内以租户为主导进行开发，实现了可持续增长。集团在建项目中有 68% 位于现有园区，25% 位于新园区（主要在波兰），这些新园区的可租赁总面积有可能超过 100,000 平方米。计划 2023 年交付的预租项目为 77%，CTP 预计交付时的预租项目将达到 80%-90%，与历史业绩保持一致。由于 CTP 在大多数市场中担任总承包商，因此可以完全控制交付过程和时间，从而使公司能够根据租户需求加快或放慢交付速度，同时也为租户提供灵活的建筑要求。
根据租户的需求，集团的目标是在 2023 年交付约 110-120 万平方米，在 2024 年交付 100-150 万平方米。目前为未来项目签订的 27.7 万平方米租约尚未启动，这充分说明了租户的持续需求。
截至 2023 年 9 月 30 日，中国太平戴维斯的土地储备达 2070 万平方米（2022 年 12 月 31 日：2030 万平方米），这使公司能够在十年末实现可租赁总面积达 2000 万平方米的目标。与 2022 年 12 月 31 日相比，土地储备基本保持稳定，集团专注于调动现有土地储备以实现回报最大化，同时在补充土地储备时保持有序的资本分配。62% 的土地储备位于 CTP 的现有园区内，29% 位于或毗邻有潜力发展到超过 100,000 平方米的新园区。
太阳能投资按计划展开
CTP 正在按计划实施其在 2023 年期间推广光伏系统的扩张计划。以每兆瓦的平均成本约 75 万欧元计算，集团的目标是使这些投资的年收益率达到 15%。
2023 年期间，集团又在屋顶上安装了 59 兆瓦的发电设备，这些设备目前正在并网发电，并将从 2024 年起产生收入。目前总装机容量为 97 兆瓦。
随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。
管道推动估值结果
投资性房地产（"IP"）估值从 2022 年 12 月 31 日的 101 亿欧元增至 2023 年 9 月 30 日的 112 亿欧元，主要原因包括 5.461 亿欧元的已完工项目从开发中投资性房地产（"IPuD"）转入投资性房地产、2.317 亿欧元的净重估结果、1.217 亿欧元的常备资产收购以及 9 800 万欧元的土地储备收购。
截至 2023 年 9 月 30 日，IPuD 增加了 28.8%，达到 15 亿欧元，这主要是由于开发项目的进展，而在建项目的可租赁总面积从 2022 年年底的 170 万平方米增加到 2023 年 9 月底的 190 万平方米。
截至 2023 年 9 月 30 日，资产净值增至 130 亿欧元，与 2022 年 12 月 31 日相比增长了 12.8%。
在集团第一季度和第三季度的业绩中，只有 IPuD 项目进行了重估。2023 年第三季度的重估价值为 2.39 亿欧元。与往年类似，CTP 的交付时间偏向于第四季度，随着租赁和开发建设的进展，IPUD 的重估价值通常在下半年较高。
截至目前，2023 年的重估价值为 6.563 亿欧元，主要由 IPuD 的重估价值（4.246 亿欧元）、常备资产（包括稳定 2023 年的交付量）（1.715 亿欧元）和土地储备（6200 万欧元）驱动。
在过去一年中，复归收益率增加了 70 个基点，达到 7.1%。随着西欧市场收益率的大幅波动，中欧和东欧物流与西欧物流之间的收益率差又回到了长期平均水平。CTP 预计，在中欧和东欧地区较高增长预期的推动下，收益率差将进一步缩小。
CTP 预计，在中欧和东欧地区长期增长驱动力的积极影响下，租户需求持续增长，ERV 将进一步实现正增长。特别是中欧和东欧地区的租金水平仍然在可承受范围内，因为尽管增长势头强劲，但其绝对起点远远低于西欧国家。按实际价值计算，许多中东欧市场的租金仍低于 2010 年的水平。
每股 EPRA NTA 从 2022 年 12 月 31 日的 13.81 欧元增至 2023 年 9 月 30 日的 15.28 欧元，即增加 10.6%。这一增长主要由重估（+1.45 欧元）和公司特定调整后 EPRA EPS（+0.54 欧元）驱动，但部分被股息（-0.50 欧元）和其他（-0.02 欧元）抵消。
稳健的资产负债表和强劲的流动性
按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。
2023 年第三季度，集团在银行借贷市场上继续保持良好的借贷渠道和深度：
10 月，CTP 还签署了
年初至今，集团已融资 11.33 亿欧元，其中 5.6 亿欧元无担保，5.73 亿欧元有担保。
银行借贷市场（包括有担保和无担保）仍然比债券市场更具吸引力，其定价反映了 CTP 长期可靠且不断增长的现金流。
根据 10 月份签署的贷款协议，集团的流动资金预估为 16 亿欧元，其中包括 10.78 亿欧元的现金及现金等价物，以及 5 亿欧元未提取的 RCF。
此外，还商定了大量的额外贷款机制，为 2024 年的开发项目以及 2025 年上半年的到期项目预付资金。
CTP 的平均债务成本为 1.98%（2022 年 12 月 31 日：1.49%），99.5% 的债务固定或对冲至到期日。平均债务期限为 5.2 年（2022 年 12 月 31 日：5.7 年）。
集团即将到期的第一笔重大债务是 2023 年第四季度的 4 亿欧元债券，这笔债务将由可用现金储备偿还（预估为 10.78 亿欧元）。在此之后，下一个重要的债务到期日要到 2025 年年中。
CTP 的 LTV 从 6 月 30 日的 45.9% 降至 9 月 30 日的 45.7%（2022 年 12 月 31 日：45.4%），略高于公司 LTV 在 40%-45% 之间的目标。CTP 预计到 2023 年底，LTV 约为 45%。鉴于其较高的总投资组合收益率（6.6%），集团认为这是一个合适的水平。收益率较高的资产导致现金流杠杆处于健康水平，这也反映在 4.8 倍（2022 年 12 月 31 日：5.6 倍）的前瞻性利息保障比率和 9.3 倍（2022 年 12 月 31 日：9.6 倍）的正常化净债务与息税折旧及摊销前利润比率上。
截至 2023 年 9 月 30 日，集团有 67% 的无担保债务和 33% 的有担保债务，在当前环境下，有担保债务的利率比债券市场更有吸引力，根据契约，集团有充足的余地增加有担保债务的金额。
穆迪于 8 月 3 日确认 CTP 的评级为 Baa3，评级展望为稳定；标准普尔于 9 月 15 日确认 CTP 的评级为 BBB-，评级展望为稳定。
股息和指导原则得到确认
租赁动态依然强劲，租户需求旺盛，整个 CTP 市场的空置率较低，新增供应减少，导致租金持续增长。
CTP 已做好充分准备，从这些趋势中获益。集团的在建项目利润丰厚，以租户为主导。得益于建筑成本的下降和租金的增长，CTP 在建项目的净利润增至 10.6%，而中欧和东欧市场新项目的目标是 11%。截至 2023 年 9 月 30 日，在建面积达 190 万平方米，目标是在 2023 年交付约 110-120 万平方米，在 2024 年交付约 100-150 万平方米。
CTP 凭借稳健的资本结构、严谨的财务政策、强大的信贷市场准入能力、行业领先的土地储备、内部建筑专业技能和深厚的租户关系，得以实现其目标，并有望在本十年结束前达到 2000 万平方米的可租赁总面积和 12 亿欧元的租金收入。
集团确认 2023 年公司调整后每股收益（EPRA EPS）指导值为 0.72 欧元，2024 年为 0.80 - 0.82 欧元。
CTP 的股息政策是按公司具体调整后的 EPRA EPS 的 70% - 80% 派发股息。默认股息为以股代息，但股东也可以选择以现金支付股息。
面向分析师和投资者的网络广播和电话会议
今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。
要观看网络直播，请提前在以下网址注册：
https://www.investis-live.com/ctp/651befb536cc941400472cf2/hrtg
如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 864523.
德国 +49 32 22109 8334
荷兰 +31 85 888 7233
英国 +44 20 4587 0498
美国 +1 845 213 3398
按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。
演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://ctp.eu/investors/financial-reports/
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关于 CTP 按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的上市物流和工业房地产所有者、开发商和管理公司，截至 2023 年 9 月 30 日，在 10 个国家拥有 1120 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高认证，并获得了 Sustainalytics 的 "低风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站： ctp.eu
前瞻性免责声明 本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。
[1] 采用当地和欧盟 27 国/欧元区消费物价指数的混合指数 [2] 包括套期保值的影响
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