Developer Kodr o dostavbě Vlněny: Nechceme v Brně stavět nudné budovy. Věříme v rozvoj města

Kdo už prošel areálem kancelářského parku Vlněna, tomu je jasné, že jeho současná podoba není konečná. Volná prostranství dávají prostor k dalšímu rozvoji a právě ten už je vidět – hned u Dornychu roste budova I, která vytvoří novou výstavní tvář areálu. Jakub Kodr, obchodní ředitel CTP, majitele areálu, v Česku, se o ní nebojí říct: „Tahle budova bude aspirovat na nejmodernější objekt ve střední Evropě a bude nejhezčí v Brně. A možná i v celém Česku.“

Jak se dál bude areál přesně rozvíjet? I o tom mluví Kodr v rozhovoru, kde přibližuje další plány CTP v Brně, městě, kterému s kolegy ve svých plánech přisuzují velkou budoucnost.

V jaké fázi teď stavba nové budovy je?

Aktuálně stavíme monolitickou část objektu. Hotovo by mělo být do dvou let s tím, že u prvního nájemce, se kterým už máme předběžnou dohodu, chceme, aby se stěhoval za rok v prosinci. Naším cílem je postavit nejlepší a nejkrásnější budovu v Brně a možná i v celém Česku, která bude svým vzhledem působit ojediněle. Nic nás do toho netlačí, ale jdeme do toho proto, že právě takto se nám to líbí – nechceme stavět nudné budovy. Jsme dlouhodobý investor, nechceme objekt ani v dlouhodobém horizontu prodávat, což znamená, že nás zajímá jeho hodnota a působení na okolí i za padesát let. Samozřejmě, že chceme na pronájmu prostor vydělat, ale extrémně nám záleží také na tom, aby se nám samotným budovy líbily, aby se líbily lidem, kteří kolem nich chodí, i městu jako celku. Když je stavba designová navenek a technologicky vyspělá uvnitř, dokážeme akceptovat vyšší investici, která činí v tomto případě 600 milionů korun

Jak se přemýšlí nad stavbou, která má být architektonicky hodnotná i po roce 2070?

Designuje se tak, aby byla specifická, ale zároveň zapadala do konceptu Vlněny a celkové přestavby této oblasti. Právě tato budova totiž bude tvořit konturu města, na ulici Dornych bude vidět nejvíc ze všech, a proto chceme, aby to byla signifikantní stavba, která bude důkazem toho, čeho všeho jde dnes v architektuře dosáhnout – 61 metrů vysokou budovu s unikátní prosklenou fasádou navrhlo Studio Acht. Architekti vytvořili prosklenou „pilovitou“ fasádu, která dosud nebyla podobně použita nikde v Evropě. Její realizace bude velmi náročná nejen finančně, ale také po technické stránce. Cílem je maximální využití konceptu zcela prosklené budovy. Pracovní místa v kancelářích proto budou uvnitř objektu usazena podél oken tak, aby co největšímu počtu svých uživatelů nabízela optimální světelné podmínky a atraktivní výhledy na celé Brno.

K čemu bude celý objekt sloužit?

Počítáme s jejím využitím pro kanceláře a retail, přičemž s nájemci už jednáme. Potvrzuje se, co jsme čekali – klíčovým aspektem je pro všechny zájemce unikátnost projektu, vizualita a design, poloha stavby se skvělou viditelností a také zásady udržitelnosti, kterých se držíme při jejím budování i pozdějším fungování. Tihle zájemci ani tolik neřeší, kolik je nájem bude stát, ale co prostřednictvím takových kanceláří nabízejí svým zaměstnancům a vlastně i klientům.

Všechny budovy CTP se staví podle vyšších standardů certifikací BREEAM a LEED. Platí to i pro tuto?

Svým zpracováním a vybavením se bude budova I řadit k pasivním budovám a mířit na nejvyšší certifikace BREEAM Outstanding a WELL Platinum. Na výstavbu využíváme materiály s nízkou uhlíkovou stopou a po dokončení budou jednotlivá zařízení kromě inteligentně řízeného osvětlení a kontroly kvality vzduchu využívat třeba i šedou vodu. Koncept chytrých kanceláří zahrnuje například osvětlení, které bude ovládáno inteligentní technologií. Čidlo rozpozná, kolik je na daném místě osob, a podle toho zreguluje intenzitu osvětlení jednotlivých pracovních míst. Zajistí to nejen vysoký světelný komfort každého pracoviště, ale přinese to i úsporu energií, protože se bude svítit jen tehdy a v takové intenzitě, jak bude zrovna potřeba. A pod kontrolou bude v budově také kvalita vzduchu. Jsou to všechno relativně drahá řešení, ale do budoucna to dává velký smysl – peníze se nám částečně vrátí a hlavně je to vklad do fungování životního prostředí.

V areálu Vlněny budete pokračovat ještě budovami K, X a Y. Jaký budou mít charakter?

K bude také kancelářský objekt a X a Y jsou rezidenční budovy, kde se chystáme stavět luxusní malé a větší byty a apartmány. I tady chceme být unikátní, znovu chceme přinést něco nového, takže plánujeme do rezidenční budovy umístit wellness včetně plaveckého bazénu se slanou vodou. O tom už se ani nedá mluvit jako o investici, vybudování i údržba budou finančně náročné, ale bazény obecně v Brně chybí a my ho chceme mít přístupný i pro obyvatele přilehlého okolí. Chceme, aby areál měl různorodá využití, proto teď ve Vlněně otvíráme i nové fitness centrum. Usilujeme o to, aby byla lokalita ještě víc zajímavá pro nájemce i naše sousedy.

Takže také naskakujete na trend multifunkčních areálů?

My už ho praktikujeme dávno, což je vidět třeba na Ponávce. Ve Vlněně jsme na to také mysleli od začátku, jen budovat se dá zkrátka postupně. Řešíme tady třeba přidání další restaurace, aby si sem lidé mohli zajít na jídlo i večer. Mimo to máme v plánu obrovské investice do zeleně, chceme, aby to byl opravdu komplex, který svým charakterem zapadá do centra města a k nové městské třídě, která se začne budovat kolem svitavského náhonu. Proto tady budeme kombinovat pracovní zóny s těmi volnočasovými i rezidenčními. A také se lidem snažíme zjednodušovat život, proto tady jako vůbec první přicházíme s konceptem dronové pošty. Pořád se snažíme přidávat nové funkce, protože největším aktivem areálu nejsou budovy, ale lidé, kteří v nich pracují, žijí nebo podnikají, a tak se jim snažíme vytvářet co nejlepší podmínky pro jejich fungování.

Udržitelnost a zelená řešení nebo právě příjemnost areálů pro život jsou něčím, co se bude do budoucna promítat čím dál víc do hodnocení firem a toho, jak na ně budou pohlížet banky třeba i při poskytování úvěrů. Kalkulujete s tím?

Že bychom se do toho teď víc opřeli jenom kvůli tomu, abychom dostávali levnější úvěry? To ne, my všechna ta pravidla uplatňujeme už dávno bez ohledu na to, co se teď zavádí. A do budoucna po tom půjdeme ještě víc, než jak to chtějí současné normy, protože nám to zkrátka jako dlouhodobému investorovi dává smysl – i my sami například chceme do všech budov rovnou instalovat lepší a úspornější osvětlení proto, že je to dobré pro nájemce i pro nás. Neděláme to proto, že nás nějaká pravidla nutí. Jde o to, že CTP z 80 procent roste se stávajícími klienty, to znamená, že nájemníci, kteří u nás už mají nějaký prostor, u nás pak poptávají další. Mají například logistickou halu a později k tomu chtějí kanceláře nebo zvětšují sklady a řeknou se o ně i v jiné zemi, kde působíme.

V Brně tvoří velkou část vašeho byznysu kanceláře, zatímco jinde jsou to hlavně logistické projekty. Jak moc je to pro vás specifické?

My máme kanceláře ještě i v Ostravě, ale rozhodně ne v takovém měřítku jako v Brně, kde provozujeme Vlněnu, Spielberk a Ponávku. Je pravda, že náš primární byznys tvoří výstavba skladů a logistických hal, ale kancelářských ploch už máme po celém Česku okolo 240 tisíc m² a jejich nájemné tvoří asi 20 procent našich příjmů, což je relativně vysoké číslo. I v kontextu našich dalších devíti zahraničních trhů můžu říct, že kancelářský developer jsme hlavně v Česku a hlavně v Brně, a to ze strategických důvodů. Máme tady ve městě silnou pozici a klientskou základnu a rosteme s tím, jak rostou naši klienti.

Je to dobrá zpráva o městě?

Já si právě myslím, že ano. Když budou firmy jako my do města dál investovat, znamená to, že mu věří, že věříme v růst firem a subjektů, které tady působí, a šikovnost a schopnosti zdejších lidí. My opravdu máme za to, že Brno bude dál lákat velké investory. Proto jsme usilovali o získání dalšího povolení k expanzi na Černovických terasách, které už máme, a už teď víme, že poptávka o tyto prostory bude zase převyšovat naši nabídku. Rozhodli jsme se tam navíc vytvořit i jeden zcela nový prvek, kterému říkáme clubhouse. Bude to udržitelná budova se skeletem ze dřeva a na střeše porostlá trávou. Dovnitř chceme lokalizovat kavárnu nebo restauraci, ordinaci praktického lékaře nebo mít možnost umístit tam dětskou skupinu a sdílené kanceláře i pro naše kolegy. Zkrátka aby to byl středobod celého areálu pro naše klienty i zaměstnance. Řešíme i to, že okolo jsou bruslařské a cyklo trasy, takže chystáme i takovou drobnost, jako jsou uzamykatelné skříňky přímo u stezky, aby si tam lidé mohli hodit boty a jít si zabruslit, a pak se pro ně vrátit a dát si sprchu v clubhousu. Zase jde o to lidem vylepšit život i zdánlivými drobnostmi, jen tak bude park fungovat za deset i třicet let.