CTP NV 2024 年第三季度业绩

阿姆斯特丹，2024 年 11 月 6 日 – CTP NV (CTPNV.AS)，（“CTP”、“集团”或“公司”）今年前 9 个月的租金收入为 4.884 亿欧元，同比增长 15.9%。同比租金增长 4.4%，主要受指数化和重新谈判和到期租约的复归推动。截至 2024 年 9 月 30 日，年化租金收入达到 7.02 亿欧元，入住率达到 93%。

今年前 9 个月，CTP 交付了 545,000 平方米，成本收益率（“YoC”）为 10.1%，竣工时出租量为 95%，使集团现有投资组合的 GLA 达到 1260 万平方米，而总资产价值（“GAV”）增加了 11.8%，达到 152 亿欧元。上半年，EPRA 每股 NTA 增加了 10.1%，达到 17.52 欧元。

公司特定调整后 EPRA 收益同比增长 13.2% 至 2.698 亿欧元。CTP 的公司特定调整后 EPRA EPS 为 0.60 欧元，增长 11.7%。集团确认 2024 年公司特定调整后 EPRA EPS 指引为 0.80 欧元至 0.82 欧元。

截至 2024 年 9 月 30 日，在建项目总面积为 190 万平方米，如果全部出租，潜在租金收入为 1.42 亿欧元，预计年均成本为 10.4%。其中很大一部分将于 2024 年交付，CTP 预计今年将交付 120 万至 130 万平方米。

集团土地储备增至 2,710 万平方米，其中自有及表内土地储备 2,090 万平方米，为 CTP 未来增长提供了巨大潜力。凭借行业领先的 YoC，CTP 预计未来几年将继续实现两位数的 NTA 增长。

主要亮点

租户需求持续强劲推动租金增长

2024 年前 9 个月，CTP 签订了 1,495,000 平方米的租约，与 2023 年前 9 个月相比增加了 4%，合同年租金收入为 1.009 亿欧元，平均每平方米月租金为 5.63 欧元（2023 年前 9 个月：5.60 欧元）。调整国家组合差异后，租金平均上涨了 3%。

其中约三分之二是与现有租户签订的租约，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。

通过现有投资组合和收购产生现金流

截至 2024 年 9 月 30 日，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额增至 28.5%，并且仍然是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者和开发商。该集团也是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。

CTP 拥有超过 1,000 名客户，拥有广泛而多样化的国际租户基础，包括信用评级较高的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度多样化，没有一个租户占其年租金总额的 2.5% 以上，从而带来了稳定的收入来源。CTP 的前 50 名租户仅占其租金总额的 33.4%，而且大多数都在多个 CTP 园区。

公司的入住率达到 93%（2023 年第三季度：93%）。集团的客户保留率保持强劲，为 91%（2023 年第三季度：92%），并表明 CTP 能够利用长期客户关系。投资组合 WAULT 为 6.5 年（2023 年第三季度：6.6 年），符合公司 6 年以上的目标。

2024 年 9 个月的租金收取水平为 99.8%（2023 年 9 个月：99.8%），租户的支付状况没有恶化。

租金收入为 4.884 亿欧元，按绝对值计算同比增长 15.9%。按可比价格计算，租金收入增长 4.4%，主要受指数化和重新谈判及到期租约的回归推动。

集团已采取措施限制服务费流失，导致净租金收入与租金收入比率从 2023 年前 9 个月的 95.5% 改善至 2024 年前 9 个月的 97.4%。因此，净租金收入同比增长 18.2%。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[1].

截至 2024 年 9 月 30 日，集团投资组合产生的 70% 收入包含此双重指数化条款，集团预计这一数字还将进一步增加。

复归潜力保持稳定，为 15.1%。新租约的签订量持续高于 ERV，表明市场租金持续强劲增长并支撑估值。

截至 2024 年 9 月 30 日，年化租金收入达到 7.02 亿欧元，同比增长 19.3%，显示 CTP 投资组合的现金流增长强劲。

2024 年 9 月开发项目交付时，建筑年限为 10.1%，出租率为 95%

CTP 继续对其高利润项目进行严格的投资。前 9 个月，集团完成了 545,000 平方米的 GLA（2023 年前 9 个月：566,000 平方米），略低于去年，当时有多个项目上线，但由于建筑成本较高，这些项目在 2022 年被推迟。这些开发项目的 YoC 为 10.1%，出租率为 95%，将产生 3300 万欧元的合同年租金收入，当这些开发项目达到满员时，预计还将产生 200 万欧元的收入。

2024 年前 9 个月的主要交付量包括：CTPark Warsaw West（波兰）169,000 平方米、CTPark Zabrze（波兰）48,000 平方米、CTPark Budapest Ecser（匈牙利）37,000 平方米、CTPark Novi Sad East（塞尔维亚）37,000 平方米、CTPark Weiden（德国）30,000 平方米、CTPark Bucharest West（罗马尼亚）26,000 平方米、CTPark Katowice（波兰）27,000 平方米以及 CTPark Arad West（罗马尼亚）23,000 平方米。

2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，而 2023 年和 2024 年前 9 个月的平均建筑成本则达到每平方米 500 欧元。CTP 预计到 2024 年，建筑成本将保持在这一水平左右。这使得该集团能够继续实现行业领先的 10% 以上的 YoC，这也得益于 CTP 独特的园区模式以及内部建筑和采购专业知识。

截至 2024 年 9 月 30 日，集团在建建筑面积为 190 万平方米，潜在租金收入为 1.42 亿欧元，预计 YoC 为 10.4%。CTP 长期以来一直通过现有园区的租户主导开发实现可持续增长。集团在建项目中有 76% 位于现有园区，而 15% 位于新园区，这些园区有可能开发为超过 100,000 平方米的 GLA。计划 2024 年交付 64% 预租。CTP 预计交付时将达到 80%-90% 预租，与历史表现一致。由于 CTP 在大多数市场都担任总承包商，因此它完全可以控制交付的流程和时间，使公司能够根据租户需求加快或减慢速度，同时还为租户提供建筑要求方面的灵活性。

2024 年，该集团预计将交付 120 万至 130 万平方米的面积，具体取决于租户需求。目前已签订的未来项目租约 17.7 万平方米，但尚未开工，这进一步表明租户需求持续存在。

截至 2024 年 9 月 30 日，CTP 的土地储备为 2710 万平方米（2023 年 12 月 31 日：2340 万平方米），这使公司能够在 2020 年前实现 2000 万平方米 GLA 的目标。该集团专注于调动现有土地储备，同时在土地储备补充方面保持严格的资本配置。60% 的土地储备位于 CTP 现有的园区内，而 30% 位于或毗邻新园区，这些园区有可能增长到 100,000 平方米以上。23% 的土地储备由期权担保，而剩余的 77% 为自有土地，因此反映在资产负债表中。

假设建筑面积比率为 2 平方米土地与 1 平方米 GLA，CTP 可在其有担保的土地储备上建造超过 1300 万平方米的 GLA。CTP 的土地在资产负债表上的价格约为每平方米 50 欧元，建筑成本平均约为每平方米 500 欧元，总投资成本约为每平方米 600 欧元。该集团的现有投资组合（不包括较早的德国工业房地产投资信托基金投资组合）价值约为每平方米 1,000 欧元。

能源业务货币化

CTP 继续实施其光伏系统推广扩张计划。该集团的目标是这些投资的 YoC 为 15%，平均成本约为每兆瓦时 75 万欧元。

今年前 9 个月，集团在屋顶上额外安装了 19 MWp，目前正在接入电网。目前总装机容量为 119 MWp。

2024 年前 9 个月，可再生能源收入达到 600 万欧元，同比增长 10%。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。

估值结果受产品线和正重估基础投资组合推动

投资性房地产（“IP”）的估值从 2023 年 12 月 31 日的 120 亿欧元增加到 2024 年 9 月 30 日的 134 亿欧元，主要原因是已完成的项目从开发中投资性房地产（“IPuD”）转移到 IP、增值收购和积极的重估。

截至 2024 年 9 月 30 日，IPuD 增加了 18.9%，达到 16 亿欧元，这得益于项目开发的进展，大多数项目将像往常一样在第四季度交付。

截至 2024 年 9 月 30 日，GAV 增加至 152 亿欧元，比 2023 年 12 月 31 日增加 11.8%。

对于第一季度和第三季度的业绩，只有 IPuD 项目进行了重新估值。2024 年第三季度的重新估值为 1.674 亿欧元，这使得前 9 个月的重新估值达到 6.041 亿欧元，这得益于 IPuD 项目（+3.512 亿欧元）、土地储备（+2610 万欧元）和排名资产（+2.269 亿欧元）的积极重新估值。

该集团的投资组合具有保守的估值收益率，过去两年回归收益率扩大了 80 个基点，达到 7.2%。CTP 预计，中东欧地区工业和物流行业的收益率已达到峰值。随着西欧市场收益率波动较大，中东欧和西欧物流之间的收益率差异已回到长期平均水平。CTP 预计，随着中东欧地区增长预期的提高，收益率差异将随着时间的推移进一步缩小。

CTP 预计，在租户需求持续增长的背景下，ERV 将进一步增长，而中东欧地区的长期增长动力将对这一需求产生积极影响。中东欧的租金水平仍然可承受；尽管增长强劲，但其绝对水平远低于西欧国家。按实际价格计算，许多中东欧市场的租金仍低于 2010 年的水平。

EPRA NTA 每股从 2023 年 12 月 31 日的 15.92 欧元增至 2024 年 9 月 30 日的 17.52 欧元，增幅为 10.1%。增幅主要由重估（+1.29 欧元）、公司特定调整后的 EPRA EPS（+0.60 欧元）推动，部分被派发的股息（-0.28 欧元）抵消。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

今年前 9 个月，该集团筹集了 18 亿欧元：

• 与意大利和捷克银行财团签订的 1 亿欧元六年期担保贷款，固定总成本为 4.9%；
• 7.5 亿欧元六年期绿色债券，利率为 MS +220 个基点，票面利率为 4.75%；
• 与奥地利一家银行签订了一份 9000 万欧元的七年期担保贷款协议，固定总成本为 4.9%；
• 与斯洛伐克和奥地利银行财团签订了一份为期七年的 1.68 亿欧元担保贷款协议，固定总成本为 5.1%；
• 2024 年 2 月发行的六年期绿色债券中，7500 万欧元的资金将以 MS +171 个基点的价格发放；
• 与国际银行财团签订的 5 亿欧元五年期无抵押贷款，固定总成本为 4.7%；以及
• 与意大利和捷克银行财团签订的 1.5 亿欧元七年期担保贷款协议，固定总成本为 4.35%。

年内，CTP还完成了两项债券招标，回购了7.5亿欧元的短期债券，实现3190万欧元的资本收益，减少了2025年和2026年的债务到期日，并积极延长其期限。

该集团的流动资金状况为 18 亿欧元，包括 13 亿欧元的现金和现金等价物以及 5.5 亿欧元未使用的 RCF。

CTP 的平均债务成本为 2.73%（2023 年 12 月 31 日：1.95%），其中 99.7% 的债务在到期前固定或对冲。集团不会将开发利息资本化，因此所有利息支出均计入损益表。平均债务期限为 5.0 年（2023 年 12 月 31 日：5.3 年）。

集团第一笔即将到期的重要贷款为 2.72 亿欧元[2] 该债券将于 2025 年 6 月到期，将从可用现金储备中偿还。

截至 2024 年 9 月 30 日，CTP 的 LTV 达到 44.9%，低于 2024 年 6 月 30 日的 46.2%，这要归功于 ABB[3]CTP 预计 LTV 将呈下降趋势，因为集团开发项目的重估已经全部完成。

得益于集团总投资组合收益率为 6.5%，集团资产收益率较高，从而带来健康的现金流杠杆率，这也反映在标准化净债务与 EBITDA 之比为 9.0 倍（2023 年 12 月 31 日：9.2 倍）中，集团的目标是将其保持在 10 倍以下。

截至 2024 年 9 月 30 日，该集团拥有 59% 无担保债务和 41% 担保债务，并且根据担保债务测试和无抵押资产测试契约拥有充足的空间。

随着债券市场定价合理化，目前条件比银行贷款市场的定价更具竞争力，这将使集团能够重新平衡无担保贷款。

2024 年第三季度，穆迪和标准普尔分别确认 CTP 的 Baa3 和 BBB- 信用评级，展望稳定。

确认股息及指引

租赁动态保持强劲，租户需求强劲，新供应减少，导致租金持续增长。CTP 处于有利地位，可从这些趋势中受益。该集团的项目利润丰厚，且由租户主导。由于建筑成本下降和租金增长，CTP 项目 YoC 增加至 10.4%。下一阶段的增长是建设和融资，截至 2024 年 9 月 30 日，在建面积为 190 万平方米，目标是在 2024 年交付 120 万至 130 万平方米。

CTP 稳健的资本结构、严格的财务政策、强大的信贷市场准入、行业领先的土地储备、内部建筑专业知识和深厚的租户关系使 CTP 能够实现其目标。在开发竣工、指数化和复归的推动下，CTP 预计到 2027 年租金收入将达到 10 亿欧元，并有望在本世纪末达到 2000 万平方米的 GLA 和 12 亿欧元的租金收入。

该集团确认其 2024 年公司特定的调整后 EPRA EPS 指引为 0.80 欧元至 0.82 欧元，由于 9 月份 ABB 之后股价上涨，预计该指引将处于较低水平。

CTP 的股息政策是按公司具体调整后的 EPRA EPS 的 70% - 80% 派发股息。默认股息为以股代息，但股东也可以选择以现金支付股息。

  
面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/6707916fb2cedb000e393936/laper

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 427163.

德国 +49 32 22109 8334
法国 +33 9 70 73 39 58
荷兰 +31 85 888 7233
英国 +44 20 3936 2999
美国 +1 646 787 9445

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://www.ctp.eu/investors/financial-reports/

 CTP 财务日历

分析师和投资者咨询的详细联系方式：

投资者关系主管 Maarten Otte
手机： +420 730 197 500+420 730 197 500
电子邮件： maarten.otte@ctp.eu

媒体垂询联系方式：
Patryk Statkiewicz，集团营销与公关负责人
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电子邮件： patryk.statkiewicz@ctp.eu

关于 CTP

CTP 是欧洲最大的物流和工业房地产上市所有者、开发商和管理者（按总可出租面积计算），截至 2024 年 9 月 30 日，在 10 个国家/地区拥有 1260 万平方米的 GLA。CTP 将所有新建建筑认证为 BREEAM 非常好或更好，并获得 Sustainalytics 的可忽略风险 ESG 评级，彰显了其致力于成为可持续发展企业的承诺。如需了解更多信息，请访问 CTP 的公司网站： www.ctp.eu

免责声明

本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 结合当地和欧盟 27 国/欧元区 CPI，上限数量有限。

^[2] 2024年6月28日要约收购结算后未偿还金额。

^[3] 截至 2024 年 9 月 30 日，仅结算了 2.27 亿欧元的自由流通股，首席执行官和创始人认购的 7300 万欧元股份在股息支付后的 10 月第一周结算