CTP N.V. 2022年第三季度贸易更新

阿姆斯特丹，2022 年 11 月 9 日 - CTP N.V.（CTPNV.AS）（以下简称 "CTP"、"集团 "或 "公司"），按可出租总面积（GLA）计算，是欧洲大陆最大的高品质工业和物流地产所有者、开发商和管理者，报告称其租金同比增长强劲，达到 4.3%¹ 在 2022 年的前九个月。截至 2022 年 9 月 30 日，净租金收入（"NRI"）增长了 36.81TP3，达到 3.282 亿欧元。

截至 2022 年第三季度末，CTP 在建项目的成本收益率（"YoC"）为 10.1%，处于市场领先地位。截至 2022 年 6 月 30 日，集团自有投资物业组合的可租赁总面积从 950 万平方米增至第三季度末的 990 万平方米，增长主要得益于 32.9 万平方米开发项目的交付。截至 2022 年 9 月 30 日，CTP 未来 12 个月至 2023 年 9 月 30 日的合同收入为 5.66 亿欧元。

今年前九个月，公司调整后每股收益（EPRA）从去年同期的 1.438 亿欧元增至 1.943 亿欧元。公司调整后每股收益（EPRA）为 0.45 欧元，CTP 预计全年业绩将符合其 0.60 欧元的指导目标。

主要亮点

投资组合产生强劲的现金流

截至 2022 年 9 月 30 日，投资组合产生的总租金收入（"GRI"）为 3.542 亿欧元，同比绝对增长 44.2%，环比增长 4.3%。第三季度签订的新租约比 ERV 高出 6.2%，表明市场租金持续强劲增长。

CTP 投资组合产生的租金收入流中，越来越多的部分受益于合同规定的年租金增长和通胀保护。自 2020 年初起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较大者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费物价指数。

截至 2022 年 9 月 30 日，集团投资组合产生的收入中有 45% 包含了这一双重指数化条款，集团有望在本财政年度结束前将其增加到约 50%。每年 1 月 1 日进行指数化。

公司的空置率保持在较低水平，出租率为 95%（2022 年 6 月 30 日：94%），或 96%（2022 年 6 月 30 日：95%）（不包括德国 CTP）。集团的客户保留率保持在 91%（2022 年 6 月 30 日：91%）的较高水平，显示了 CTP 利用长期客户关系的能力。CTP 签订的租约总可租赁面积达 146.6 万平方米，其中 90.8 万平方米为常备资产，包括乐购、Lidl、H&M 和 Kuehne+ Nagel 等知名租户。投资组合周转年限为 6.5 年（2022 年 6 月 30 日：6.4 年），与公司设定的大于 6 年的目标一致。

租金收缴水平保持在 98% 的水平，在到期前已收到付款，其余大部分预计将在下个月收缴。

严格的资本分配和盈利管道

CTP 继续对其高盈利管道进行有节制的投资。随着第三季度建筑成本的下降，以及租户需求旺盛、空置率低和市场租金增长，公司保持了 10% 的年度销售目标。

CTP 在 2022 年第三季度取得了重大进展，包括

• 完成 329,000 平方米的开发项目（2021 年 7 月至 9 月：150,000 平方米），其中 96% 已出租，年租金率为 10.2%，获得约 1700 万欧元的合同租金，使今年前九个月的竣工总面积达到 486,000 平方米（2021 年前九个月：366,000 平方米）。第三季度交付的主要项目包括博尔 CTPark 60,000 平方米（租给 GXO Logistics）、伊洛瓦 CTPark 39,000 平方米（租给 Hermes OTTO）和布加勒斯特 CTPark Mogosoaia 34,000 平方米（租给 Mediplus）；
• 260,000 平方米的新项目开工建设（2021 年 7 月至 9 月：132,000 平方米），截至 2022 年 9 月 30 日，在建项目总可租赁面积达到 1,243,000 平方米，其中 782,000 平方米预计将于 2022 年第四季度竣工。2022 年的计划交付量为 48% 的预租（2022 年 6 月 30 日：47%），或 62% 的预租（不包括波兰），集团在波兰有更多的开发项目作为其市场进入的一部分。CTP 预计在交付时达到 80-90% 的预租水平，与历史业绩保持一致。此外，集团已签署了 232,000 平方米的未来项目；
• 就期末在建项目而言，净资产收益率保持强劲，为 10.1%，与集团目标一致（2022 年 6 月 30 日：10.0%）；以及
• 另外还获得了 800 万平方米的土地，40 万平方米转入开发中的投资物业（IPuD），使集团的土地储备总量达到业内领先的 2 140 万平方米（2022 年 6 月 30 日：2 000 万平方米）。这一土地储备将使 CTP 在 202X 年前实现公司投资组合总可租赁面积达到 2,000 万平方米的目标。

集团在罗马尼亚和保加利亚的扩张计划预计将受益于这两个国家预计于 2023 年加入申根区。

雄心勃勃的太阳能投资  

为了实现其ESG目标，CTP在2022年第三季度进一步加快了在其园区内推广太阳能光伏系统的步伐，从而促进了公司能源业务的发展。到年底，CTP 的太阳能发电量将达到 40 兆瓦，并在资本市场日宣布了在 2023 年期间至少再增加 100 兆瓦的目标。集团的目标是使这些投资的年收益率至少达到 15-20%。

在荷兰（阿姆斯特丹 CTPark City、鹿特丹 CTPark）、捷克共和国（波尔 CTPark）和罗马尼亚（布加勒斯特西部 CTPark），太阳能光伏电站的建设正在进行中。集团还扩充了能源业务团队，聘用了一名集团能源经理，该经理已于 8 月份加入。

第三季度的其他重要 ESG 举措包括

• ISO 14001 和 ISO 50001 重新认证在罗马尼亚和捷克共和国增加了新的资产，在斯洛伐克的认证正在进行中，以便从外部验证环境和能源流程。
• 按照《全球报告倡议组织》（GRI）的要求进行报告，并制定可审计的 ESG 数据收集流程。

管道推动估值结果

投资物业（"IP"）估值从 2022 年 6 月 30 日的 94 亿欧元增至 2022 年 9 月 30 日的 98 亿欧元，主要原因是 1.53 亿欧元的已完成项目从 IPuD 转至 IP，以及 9 270 万欧元的收购。

截至 2022 年 9 月 30 日，IPuD 从 2022 年 6 月 30 日的 5.1% 增至 11 亿欧元，主要原因是 6 210 万欧元的正重估和 1.430 亿欧元的 CAPEX 支出，其中一部分被从/转入 IP 所抵消。

每股 EPRA NTA 从 2021 年 12 月 31 日的 12.06 欧元增加到 2022 年 9 月 30 日的 13.43 欧元，增加了 11.3%。在第三季度，每股 EPRA NTA 增加了 0.3%，因为在 2022 年第三季度期间没有对 CTP 的创收投资组合进行外部估值。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

根据积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2022 年第三季度，CTP 与当地银行组成的银团签署了一项为期 9 年的 4 亿欧元贷款延期协议，以捷克资产组合为抵押。该贷款的保证金低于 200 个基点，总成本为 4.7%。所得资金将用于一般企业用途，包括为开发项目提供资金，支持 CTP 雄心勃勃的发展战略。

集团即将到期的第一笔大额债券是 2023 年第四季度的 4 亿欧元债券，之后的下一笔大额债券要到 2025 年才到期。

截至 2022 年 9 月 30 日，集团：

• 净贷款价值比（"LTV"）为 45.0%（2022 年 6 月 30 日：43.9%），符合 CTP 将贷款价值比控制在 40-45% 之间的目标；
• 平均债务期限为 5.9 年（2022 年 6 月 30 日：5.9 年）；
• 平均债务成本为 1.40%（2022 年 6 月 30 日：1.15%），其中 100% 为固定/对冲债务；
• 利息保障比率为 4.8 倍（2022 年 6 月 30 日：4.6 倍）；以及
• 流动资金为 11.5 亿欧元（2022 年 6 月 30 日：14.4 亿欧元）。

在西欧市场继续取得进展并获得可观回报

CTP 在西欧市场取得了重大进展，这对集团的泛欧战略至关重要，使 CTP 能够与租户共同成长，并提供从北海到黑海的综合园区网络。

在奥地利，CTP 加强了开发活动，有四座建筑正在建设中，总面积约为 100,000 平方米，同时始终保持着高于 10% 的 YoC。

在荷兰，CTP 已与 Waalwijk 市政当局签署了一项合作协议，开发约 40 公顷的土地，并与 Gorinchem 市政当局就一个雄心勃勃的多功能改造项目达成协议，涉及现有商业园租户的搬迁。从中期来看，这两个项目预计都将带来 10% 的年收益。

CTP 还完成了前 Deutsche Industrie REIT-AG（后称 Deutsche Industrie Grundbesitz）与 CTP 德国公司的法律整合。

在对德国的投资组合进行深入审查后，CTP 预计 10% 的稳定年收益率极具吸引力：

• 隐含收购收益率为 5.1%；
• 具有很强的复归潜力（5.2 年的到期年限），目前正在谈判的租约约为 52-60 欧元/平方米，即比收购时 37 欧元/平方米的现租金高出约 50%，为稳定的年收益率贡献了约 200 个基点；
• CTP 在德国的内部团队在过去几个月中实施了积极的资产管理策略，使出租率从收购时的 88% 提高到 95%，增加了约 40 个基点；
• 未来几年的预期指数化，大约再增加 50-75 个基点；以及
• 有机会转型为其他资产类别，如住宅、办公楼和生命科学，因为许多物业都位于城市边界内的多功能区域，蕴含着巨大的剩余价值。

指导

CTP 定位准确，投资组合现金流强劲且不断增长，开发项目利润丰厚且以租户为主导。在结构性尾风（如近城化/友城化）的支持下，尤其是在中东欧市场，租户需求依然强劲。

集团预计全年公司调整后每股收益（EPRA EPS）将符合其 0.60 欧元的指导目标。

^[1] 同类租金毛额增长比较的是在前两个 12 个月期间持续运营（非开发中）的投资组合的租金毛额收入增长情况，具体描述如下.

² 在 2022 年第三季度和 2021 年第三季度，没有对 CTP 的创收投资组合进行外部估值。

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/63595beec840ab0f0056f6d6/eammp

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 007502.

英国                                0800 640 6441
英国（本地）                   020 3936 2999
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德国（本地）                               032 22109 8334
荷兰（本地）                          085 888 7233 
所有其他地点                            +44 203 936 2999

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

录制的节目也可以点播，直到 2022 年 11 月 16 日星期三.要访问电话重放，请拨以下任一号码并输入与会者访问代码 728467.

英国（本地）：                  020 3936 3001
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关于 CTP
按可租赁总面积计算，CTP 是欧洲大陆最大的物流和工业房地产上市所有者、开发商和管理者，在 10 个国家拥有超过 990 万平方米的空间。自 2021 年起，CTP 在运营中实现了碳中和，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问我们的公司网站： ctp.eu

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