CTP NV H1-2025 业绩

阿姆斯特丹，2025年8月7日 CTP NV (CTPNV.AS)（简称“CTP”、“集团”或“公司”）2025年上半年录得3.672亿欧元总租金收入，同比增长14.41亿欧元，同比租金增长4.91亿欧元，主要受指数化以及重新谈判和到期租约的复归影响。上半年租赁市场保持强劲，新签订租约同比增长111亿欧元。新签订租约的平均月租金同比增长51亿欧元。[1].

截至 2025 年 6 月 30 日，年租金收入增至 7.57 亿欧元，入住率保持在 93%，租金收取率为 99.7%。

上半年，CTP交付了22.4万平方米的物业，成本收益率（“YoC”）为10.3%，竣工时出租面积为100%，使集团的现有物业组合总可出租面积达到1350万平方米。受ERV增长2.5%的推动，同店重估价达到4.0%，平均复归收益率压缩11个基点。总资产价值（“GAV”）增长7.2%，达到171亿欧元，同比增长15.9%。上半年每股EPRA净资产收益率（NTA）增长7.1%，达到19.36欧元，同比增长13.5%，这也得益于开发项目进展。

公司特定调整后 EPRA 收益同比增长 12.2%，达到 1.993 亿欧元。CTP 的公司特定调整后 EPRA 每股收益为 0.42 欧元，增长 6.2%。公司特定调整后 EPRA 每股收益的同比增长受到 2024 年下半年股权增发导致的股份数量增加的负面影响。得益于我们下半年的后期交付和净开发收入，集团有望实现 2025 年 0.86 至 0.88 欧元的预期收益，与 2024 年相比增长 8 至 10%。

截至 2025 年 6 月 30 日，在建项目总面积为 200 万平方米，预计年增长率为 10.3%，全部出租后潜在租金收入为 1.6 亿欧元。

集团土地储备达2610万平方米，其中自有及表内土地储备2220万平方米。这些土地储备为CTP未来巨大的增长潜力提供了保障，其中90%位于现有商业园区周边（现有园区58%，新建园区31%，潜在总可出租面积超过10万平方米）。结合其行业领先的年增长率，CTP预计未来几年将继续实现两位数的净资产价值（NTA）增长。

 

 

主要亮点

单位：百万欧元	2025年上半年	2024 年第一季度	% 变更
总租金收入	367.2	320.9	+14.4%
净租金收入	360.3	313.8	+14.8%
投资性房地产净估值结果	597.9	434.3	+37.7%
本期利润	625.8	533.7	+17.2%
公司特定调整后 EPRA 盈利	199.3	177.6	+12.2%
欧元	2025年上半年	2024 年第一季度	% 变更
公司特定调整后 EPRA EPS	0.42	0.40	+6.2%
单位：百万欧元	2025年6月30日	2024 年 12 月 31 日	% 变更
投资性房地产（"IP）	15,463.5	14,655.3	+5.5%
开发中投资物业（IPuD）	1,416.4	1,076.8	+31.5%
	2025年6月30日	2024 年 12 月 31 日	% 变更
每股 EPRA NTA	€19.36	€18.08	+7.1%
在建项目的预期年收益率	10.3%	10.3%
LTV	44.9%	45.3%

  

租户需求持续强劲推动租金增长

2025年上半年，CTP签订了1,015,000平方米的租赁合同，与2024年同期相比增加了11%，平均每平方米月租金为5.98欧元（2024年上半年：5.59欧元）。调整国家/地区之间的差异后，租金平均上涨了5%。

按平方米计算的已签订租约	Q1	Q2	年度	Q3	第四季度	风云
2023	297,000	552,000	849,000	585,000	542,000	1,976,000
2024	336,000	582,000	919,000	577,000	618,000	2,113,000
2025	416,000	599,000	1,015,000
同比增长	+24%	+3%	+11%

 

每平方米签订的平均月租租赁合同（欧元）	Q1	Q2	年度	Q3	第四季度	风云
2023	5.31	5.56	5.47	5.77	5.81	5.69
2024	5.65	5.55	5.59	5.69	5.79	5.68
2025	6.17	5.91	5.98

签订的租约中约有三分之二是与现有租户签订的，这符合 CTP 与现有公园现有租户共同成长的商业模式。

 

通过现有投资组合和收购产生现金流

截至2025年6月30日，CTP在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额达到28.2%，并继续保持这些市场最大的工业和物流房地产资产所有者和开发商地位。该集团在塞尔维亚和保加利亚也是市场领导者。

CTP 拥有超过 1,500 名客户，拥有广泛而多元化的国际租户基础，其中包括信用评级良好的蓝筹公司。CTP 的租户涵盖各行各业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度多元化，没有一家租户的年租金收入占公司总租金的 2.5% 以上，从而带来了稳定的收入来源。CTP 的前 50 名租户仅占其租金收入的 36.0%，绝大多数客户在多个 CTP 园区租用空间。

公司的入住率达到93%（2024财年：93%）。集团的客户留存率保持强劲，达到85%（2024财年：87%），彰显了CTP利用长期客户关系的能力。投资组合的WAULT为6.2年（2024财年：6.4年），符合公司6年以上目标。

2025 年上半年租金收取水平为 99.7%（2024 财年：99.8%），租户的支付状况没有恶化。

2025年上半年，租金收入达3.672亿欧元，绝对值同比增长14.41万亿欧元，主要得益于交付量和同比增速。同比来看，租金收入增长4.91万亿欧元，这得益于指数化以及重新谈判和到期租约的复归。

集团已采取措施限制服务费流失，导致净租金收入与租金收入比率从2024年上半年的97.8%改善至2025年上半年的98.1%。因此，净租金收入同比增长14.8%。

CTP投资组合产生的租金收入中，通胀保护效应日益凸显。自2019年底以来，集团所有新签订的租赁协议均包含与消费者物价指数挂钩的指数化条款，该条款规定年度租金涨幅应按以下两者中较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[2].

 

截至 2025 年 6 月 30 日，集团投资组合产生的 72% 收入包含此双重指数化条款，集团预计这一数字将进一步增加。

复归潜力达到14.9%。新租约持续签署，高于预计租金价值 （“ERV”），表明市场租金持续强劲增长并支持估值。

截至 2025 年 6 月 30 日，年化租金收入达到 7.57 亿欧元，同比增长 11.5%，显示出 CTP 投资组合的强劲现金流增长。

 

H1 开发项目交付时年化率为 10.3%，出租率为 100%

CTP 继续对高利润管道进行严格投资。

2025年上半年，集团竣工总可出租面积22.4万平方米（2024年上半年：32.8万平方米）。项目交付量为年均10.31万平方米，出租量为100.1万平方米，预计年合同租金收入为1210万欧元。与往常一样，2025年的交付时间将集中在第四季度。

2022年的平均建筑成本约为每平方米550欧元，而2023年和2024年则降至每平方米500欧元，并在2025年上半年保持稳定。这使得集团能够继续保持行业领先的年产能（YC）超过10%，这也得益于CTP独特的园区模式以及内部的建设和采购专业知识。

截至 2025 年 6 月 30 日，集团在建建筑面积为 200 万平方米，潜在租金收入为 1.6 亿欧元，预期同比增幅为 10.3%。CTP 长期以来一直通过在现有园区内以租户为主导的开发项目实现可持续增长。集团在建项目中有 79% 位于现有园区，9% 位于新园区，这些新园区有潜力开发到超过 100,000 平方米的 GLA。计划 2025 年交付 53% 预租项目，高于 2024 财年的 35%。现有园区的预租量为 47%，而新园区的预租量为 80%，表明项目风险较低。 CTP预计交付时预租量将达到80%-90%，与历史表现一致。由于CTP在大多数市场担任总承包商，因此可以完全掌控交付流程和时间，这使得公司能够根据租户需求加快或放慢交付速度，同时还能为租户提供灵活的建筑需求。

集团预计到2025年，将交付120万至170万平方米的办公空间，具体数量取决于租户需求。目前，集团已签订了10.6万平方米的未来项目租赁协议，但尚未开工建设，这进一步表明租户需求持续增长。

截至2025年6月30日，CTP的土地储备达2610万平方米（2024年12月31日：2640万平方米），这使得公司有望在2020年实现2000万平方米总可出租面积的目标。集团正致力于盘活现有土地储备，同时在土地储备补充方面保持严格的资本配置。其中，58%土地储备位于CTP现有园区内，31%土地储备位于或毗邻新园区，这些园区的面积有望增长至10万平方米以上。15%土地储备以期权作抵押，其余85%土地储备为自有土地储备，并相应反映在资产负债表中。

假设建筑面积比为2平方米土地与1平方米总可出租面积（GLA）的比率，CTP可在其已抵押土地储备上建造超过1300万平方米的总可出租面积。CTP的土地资产负债表价格约为每平方米60欧元，平均建筑成本约为每平方米500欧元，总投资成本约为每平方米620欧元。集团现有投资组合价值约为每平方米1,040欧元，因此每平方米建筑面积的重估潜力约为400欧元。

 

能源业务货币化

CTP 继续实施其光伏系统推广扩张计划。该集团的目标是这些投资的 YoC 为 15%，平均成本约为每兆瓦时 75 万欧元。

CTP 的光伏装机容量为 138 MWp，其中 108 MWp 已全面投入运营。

2025 年上半年，可再生能源收入达到 800 万欧元，同比增长 136%，主要得益于 2024 年全年安装容量的增加。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合更严格的法规；iv) 符合客户要求；v) 能够实现其自身的 ESG 目标。

 

估值结果受产品线和现有投资组合积极重估推动

投资性房地产（“IP”）估值从 2024 年 12 月 31 日的 147 亿欧元增至 2025 年 6 月 30 日的 155 亿欧元，这得益于已完成项目从开发中的投资性房地产（“IPuD”）转移到 IP，以及现有投资组合的积极重估。

截至 2025 年 6 月 30 日，IPuD 为 14 亿欧元，较 2024 年 12 月 31 日增加了 31.5%，这主要得益于资本支出、预租和施工进度增加导致的重估以及 2025 年上半年新建设项目的启动。

截至 2025 年 6 月 30 日，GAV 增至 171 亿欧元，与 2024 年 12 月 31 日相比增长 7.2%。

2025 年上半年的重估达到 5.979 亿欧元，主要得益于 IPuD 项目（+1.813 亿欧元）、土地储备（+4310 万欧元）和基础资产（+3.736 亿欧元）的正重估。

按同类基础计算，CTP 的投资组合在 2025 年上半年的估值增加了 4.0%，这得益于 ERV 增长了 2.5%。

CTP 预计，在中东欧地区长期增长动力的积极推动下，持续的租户需求将推动 ERV 进一步增长。尽管中东欧地区租金增长强劲，但由于其起步时的绝对水平远低于西欧国家，因此租金水平仍然可承受。实际而言，许多中东欧市场的租金仍低于 2010 年的水平。

集团投资组合的保守估值收益率为7.0%。CTP在2025年上半年的收益率进一步压缩，平均整个投资组合的收益率下降了11个基点，预计2025年下半年收益率将进一步压缩。受中东欧地区增长预期上升以及投资市场活跃度上升的推动，中东欧和西欧物流之间的收益率差异预计将随着时间的推移而缩小。

每股 EPRA 净资产收益率 (NTA) 从 2024 年 12 月 31 日的 18.08 欧元增至 2025 年 6 月 30 日的 19.36 欧元，同比增长 13.5%，2025 年上半年增长 7.1%。增长主要源于重估（+1.25 欧元）、公司特定调整后 EPRA 每股收益（+0.42 欧元），并被 5 月份派发的 2024 年期末股息（-0.30 欧元）和其他项目（-0.09 欧元）所抵消。

 

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2025 年上半年，集团获得 17 亿欧元资金用于其有机增长：

• 10 亿欧元双档绿色债券，其中 5 亿欧元为六年期档，利率为 MS +145bps，票面利率为 3.625%；5 亿欧元为十年期档，利率为 MS +188bps，票面利率为 4.25%；
• 与亚洲银行财团签订了 300 亿日元（相当于 1.85 亿欧元）五年期无担保贷款协议，利率为 TONAR +130bps，固定总成本为 4.1%；
• 与 13 家欧洲和亚洲银行组成的银团签订了一项 5 亿欧元的五年期无担保可持续性挂钩贷款协议，固定总成本为 3.7%，截至 2025 年 6 月 30 日尚未提取。

 

2025年上半年，CTP继续积极管理其银行贷款组合。经协商，CTP已降低1.59亿欧元担保银行贷款的保证金，并已预付2023年签订的4.41亿欧元无担保定期贷款，并将通过新的5亿欧元无担保贷款进行再融资。这两项措施使CTP实现了大幅的利率节约，并降低了未来的总债务成本。

该集团的流动资金状况为 21 亿欧元，其中包括 8 亿欧元的现金和现金等价物，以及 13 亿欧元的未提取 RCF。

CTP 的平均债务成本为 3.2%（2024 财年：3.1%），由于新融资，与 2024 年底相比略有上升。99.9% 的债务为固定利率或对冲至到期。

集团未将开发项目利息资本化，因此所有利息支出均计入损益表。平均债务期限为5.1年（2024财年：5.0年）。

集团已于2025年6月利用其可用现金偿还了2.72亿欧元债券。下一笔即将到期的债券是2025年10月到期的1.85亿欧元债券，也将利用其可用现金储备偿还。

截至 2025 年 6 月 30 日，CTP 的 LTV 下降至 44.9%，主要原因是现有投资组合和正在开发的投资物业的正向重估。

由于集团的总投资组合收益率为 6.6%，其资产收益率较高，从而带来了健康的现金流杠杆水平，这也反映在标准化净债务与 EBITDA 之比为 9.2 倍（2024 财年：9.1 倍）中，集团的目标是将其保持在 10 倍以下。

截至 2025 年 6 月 30 日，该集团拥有 66% 无担保债务和 34% 担保债务，根据担保债务测试和无抵押资产测试契约，拥有充足的空间。

随着债券市场定价合理化，目前条件比银行贷款市场的定价更具竞争力，这将使集团能够重新平衡无担保贷款。

	2025年6月30日	公约
担保债务测试	15.7%	40%
未支配资产测试	194.9%	125%
利息保障比率	2.4倍	1.5x

 

2024年第三季度，标普确认CTP的信用评级为BBB-，展望稳定。2025年1月，日本评级机构JCR授予CTP A-信用评级，展望稳定。2025年第二季度，穆迪将Baa3信用评级的展望从稳定上调至正面。

 

指导

租赁市场依然强劲，租户需求强劲，新增供应减少，带动租金持续增长。CTP 已做好准备，从这些趋势中获益。集团的在建项目利润丰厚，且以租户为主导。CTP 现有在建项目的年增长率仍保持行业领先水平，达到 10.3%。下一阶段的增长将以建设和融资为主，截至 2025 年 6 月 30 日，在建项目面积为 200 万平方米，目标是在 2025 年交付 120 万至 170 万平方米。

CTP 拥有稳健的资本结构、严谨的财务政策、强大的信贷市场准入、行业领先的土地储备、内部建筑专业知识以及深厚的租户关系，这些因素使 CTP 能够实现其目标。受开发项目竣工、指数化和复归的推动，CTP 预计到 2027 年租金收入将达到 10 亿欧元，并有望在 2020 年前实现 2000 万平方米的可出租面积和 12 亿欧元的租金收入。

集团设定了 2025 年公司特定调整后 EPRA EPS 0.86 欧元至 0.88 欧元的指导值。这是由我们强劲的潜在增长推动的，同比增长约为 4%，但由于 2024 年和 2025 年的（再）融资导致的平均债务成本上升，部分抵消了这一增长。

 

股息

CTP宣布派发每股普通股0.31欧元的中期股息，较2024年中期股息增加6.9%，相当于派发公司特定调整后每股收益（EPRA EPS）74%，与集团70% - 80%的股息政策派息率一致。默认为股票股息，但股东可选择现金派息。

 

 

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/6863c5976c0d660016f95b35/kalwt
如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 893972.
荷兰 +31 85 888 7233
英国 +44 20 3936 2999
美国 +1 646 664 1960
按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://ctp.eu/investors/financial-results/

 

CTP 财务日历

行动	日期
资本市场日（德国伍珀塔尔）	2025 年 9 月 24-25 日
2025 年第三季度业绩	2025 年 11 月 6 日
2025财年业绩	2026年2月26日

 

 

 分析师和投资者咨询的详细联系方式：
Maarten Otte，投资者关系和资本市场主管
手机： +420 730 197 500+420 730 197 500
电子邮件： maarten.otte@ctp.eu

媒体垂询联系方式：
电子邮件： ctp@secnewgate.co.uk

 

 

 

关于 CTP
CTP是欧洲最大的上市物流和工业地产所有者、开发商和管理者（按可出租总面积计算），截至2025年6月30日，其在10个国家拥有1350万平方米的可出租总面积。CTP所有新建建筑均获得BREEAM“非常好”或更佳的认证，并获得了Sustainalytics授予的可忽略不计风险的ESG评级，彰显了其致力于可持续发展的承诺。欲了解更多信息，请访问CTP公司网站： www.ctp.eu

免责声明
本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

[1] 针对乡村风格进行了调整。

^[2] 结合当地和欧盟 27 国/欧元区 CPI，上限数量有限。