CTP N.V. 2023 年上半年业绩

阿姆斯特丹，2023 年 8 月 10 日 - CTP N.V.（CTPNV.AS）（以下简称 "CTP"、"集团 "或 "公司"）在 2023 年上半年录得净租金收入 2.683 亿欧元，同比增长 26.8%，同类租金增长 7.5%，主要受重新谈判和到期租约的指数化和复归所驱动。截至 2023 年 6 月 30 日，未来 12 个月的合同收入为 6.54 亿欧元。

CTP 180 万平方米在建项目的预期成本收益率（"YoC"）从 2022 年底的 10.1% 上升至行业领先的 10.6%。截至 2023 年 6 月 30 日，集团的常备项目组合总可租赁面积增至 1100 万平方米，资产总值增加了 8.2%，达到 124 亿欧元。每股 EPRA NTA 增加了 7.4%，达到 14.84 欧元。

公司调整后的 EPRA 盈利增长了 25.41TP3，达到 1.581 亿欧元。CTP 的公司调整后 EPRA 每股收益达到 0.36 欧元，有望实现 CTP 2023 年 0.72 欧元的指导目标。

主要亮点

广大租户的租赁需求持续高涨

2023 年上半年，CTP 签订了 85 万平方米的租约，合同年租金收入为 5600 万欧元，平均每平方米月租金为 5.47 欧元（2022 年上半年：4.88 欧元）。

其中近三分之二的租约是与现有租户签订的，这与 CTP 在现有园区与现有租户共同发展的业务模式是一致的。

其中一些主要的租赁交易包括与 TD Synnex（一家领先的 IT 生态系统分销商和解决方案集成商）签订的 54,000 平方米的延长租赁协议；与总部位于台湾的英业达签订的 52,000 平方米的延长租赁协议（该公司生产计算机、笔记本电脑、服务器和其他物联网设备）；以及与一家开发电气化驱动技术的德国汽车公司签订的 28,000 平方米的延长租赁协议。在波兰，CTP 与为商用车制造商提供冷却系统的全球供应商 Titan X 签订了 27,000 平方米的租赁协议，与一家德国可再生能源开发商和服务提供商签订了 25,000 平方米的租赁协议，与一家为等离子涂层、感应加热和激光激励工艺提供电源的全球制造商 TRUMPF Huettinger 签订了 25,000 平方米的租赁协议。在罗马尼亚，CTP 与一家销售运动服装的零售公司签订了 18,500 平方米的租赁协议。

凭借这些驱动力，CTP 在捷克共和国、罗马尼亚、匈牙利和斯洛伐克的平均市场份额从 2022 年年底的 27.8% 增加到 2023 年上半年的 28.0%，并且仍然是这些市场中最大的工业和物流房地产资产所有者。集团还是塞尔维亚和保加利亚的市场领导者。

CTP 的客户超过 1,000 家，拥有广泛而多元化的国际租户基础，其中包括信用评级良好的蓝筹公司。CTP 的租户代表了广泛的行业，包括制造业、高科技/IT、汽车、电子商务、零售、批发和第三方物流。租户基础高度分散，没有任何一家租户的年租金超过 2.5%，从而带来了稳定的收入来源。CTP 排名前 50 位的租户仅占其年租金总额的 33.3%，而且大多数租户分布在多个 CTP 园区。

强大的可产生现金流的投资组合

公司的占用率达到 93%[1]与 2022 年 12 月 31 日（94%）相比略有下降，主要是由于阿姆斯特丹市 CTPark 的交付。集团的客户保留率保持在 92%（2022 年上半年：91%），显示出 CTP 利用长期客户关系的能力。投资组合周转年限为 6.5 年（2022 年上半年：6.4 年），与公司 >6 年的目标一致。

2023 年上半年的租金收缴水平为 99.8%（2022 财政年度：99.7%），付款情况没有恶化。

租金收入为 2.804 亿欧元，同比增长 21.7%。与去年同期相比，租金收入增长了 7.5%，主要原因是重新谈判和到期租约的指数化和复归。

集团已采取措施限制服务费流失，尤其是在捷克共和国和德国，这使得净租金收入与租金收入的比率从 2022 年上半年的 92% 提高到 2023 年上半年的 96%。因此，净租金收入同比增长 26.8%。

在 CTP 投资组合产生的租金收入中，越来越多的部分受益于通胀保护。自 2019 年底起，集团的所有新租赁协议都包含双重指数化条款，即每年的租金涨幅按以下两项中的较高者计算：

• 每年固定增加 1.5%-2.5% ；或
• 消费者价格指数[2].

截至 2023 年 6 月 30 日，集团投资组合产生的收入中有 58% 包含了这一双重指数化条款，集团有望在 2023 年底前将这一数字提高到约 70% 。

2023 年上半年的复归潜力为 14.1%。新签订的租约持续高于 ERV，表明市场租金持续强劲增长，为估值提供了支持。

截至 2023 年 6 月 30 日，未来 12 个月的合同收入为 6.54 亿欧元，同比增长 21.5%，显示了 CTP 投资组合强劲的现金流生成能力。

盈利管道不断增加

CTP 继续对高利润管道进行严格投资。

2023 年上半年，集团完成了 413,000 平方米的可租赁建筑面积（2022 年上半年：157,000 平方米）。除去在建设过程中收购的阿姆斯特丹城市购物中心（CTPark Amsterdam City），这些开发项目的交付年收益率为 10.4%，已出租 85%，将产生 1600 万欧元的合同年租金收入，当这些项目达到满租时，还将产生 260 万欧元的租金收入。

上半年交付的主要自建项目包括奥地利维也纳东区 CTPark 51,000 平方米（全部租给了 DHL、Frigologo、Quick Service Logistics、丰田、Schachinger 等公司），波兰华沙南区 CTPark 47,000 平方米（租给了 Fiege 等公司），保加利亚索非亚西区 CTPark 41,000 平方米（租给了 Lidl），布尔诺利辛 CTPark 25,000 平方米（租给了 Bufab、Stannah Stairlifts、Swiss Automotive Group 和 Dr. Max 等公司）。

集团还交付了 120,000 平方米的阿姆斯特丹市内开发项目 CTPark，这是荷兰第一座 XXL 多层物流大楼。包括 6MWp 屋顶太阳能在内，该园区的 ERV 为 1,700 - 1,800 万欧元，高于承销额，目前已出租 25%（预）。集团预计在 2024 年期间几乎全部租出。该园区已获得英国建筑性能评估体系（BREEAM）的优秀评级和 A+++++ 能源标签（最高级别），可帮助客户实现其 ESG 目标。

2022 年的平均建筑成本约为每平方米 550 欧元，而 CTP 预计 2023 年将降至每平方米 500 欧元以下，这部分归功于 CTP 的内部建筑和采购团队。建筑成本的下降，加上租户需求旺盛和低空置率带来的租金持续增长，使得 CTP 将新建项目的 YoC 目标提高到 11%，在 CTP 独特的园区模式和内部建筑与采购专业技术的支持下，达到了行业领先水平。

截至 2023 年上半年末，集团在建楼宇面积达 180 万平方米，潜在租金收入达 1.33 亿欧元，预计年收益率为 10.6%。长期以来，CTP 通过在现有园区内以租户为主导进行开发，实现了可持续增长。集团在建项目中有 65% 位于现有园区，28% 位于新园区，这些新园区的可租赁总面积有可能超过 100,000 平方米。计划于 2023 年交付的项目中，有 56% 已预租。[3] 而 CTP 预计在交付时将达到 80%-90% 的预租水平，与历史业绩保持一致。由于 CTP 在大多数市场中都是总承包商，因此可以完全控制交付过程和时间，从而使公司可以根据租户的需求加快或放慢交付速度，同时也为租户提供了建筑要求方面的灵活性。

在波兰，集团共签订了 190,000 多平方米的（预）租赁合同，还有 40,000 多平方米的合同正在谈判中。据估计，2022 年至 2024 年期间，波兰新工业与物流空间的供应量将减少 40%，而 2022 年市场的净吸纳量达到创纪录的 420 万平方米，租金涨幅高达 30%。这种情况在 2023 年上半年仍在继续，净吸纳量接近 200 万平方米。

集团的目标是在 2023 年至少交付 100 万平方米，如果需求保持强劲，还将交付更多。目前为尚未启动的未来项目签订的 19.6 万平方米租约充分说明了租户的持续需求。 

截至 2023 年 6 月 30 日，中国太平戴维斯的土地储备达 2070 万平方米（2022 年 12 月 31 日：2030 万平方米），这使公司能够在十年末实现可租赁总面积达 2000 万平方米的目标。与 2022 年 12 月 31 日相比，土地储备基本保持稳定，集团专注于调动现有土地储备以实现回报最大化，同时在补充土地储备时保持有序的资本分配。62%的土地储备位于CTP现有园区内，27%位于或毗邻有潜力发展到10万平方米以上的新园区。土地储备中的 19% 为期权，其余 81% 为自有，并相应地反映在资产负债表中。

太阳能投资按计划展开

CTP 正在按计划实施其在 2023 年期间推广光伏系统的扩张计划。以每兆瓦的平均成本约 75 万欧元计算，集团的目标是使这些投资的年收益率达到 15%。

随着越来越多的租户要求使用光伏系统，CTP 的可持续发展目标也随之实现，因为光伏系统可为租户提供 i) 更好的能源安全；ii) 更低的使用成本；iii) 符合日益严格的法规和/或客户要求；iv) 能够实现其自身的 ESG 目标。

管道推动估值结果

投资性房地产（"IP"）估值从 2022 年 12 月 31 日的 101 亿欧元增至 2023 年 6 月 30 日的 110 亿欧元，主要原因包括 4.06 亿欧元的已完工项目从开发中投资性房地产（"IPuD"）转入投资性房地产、2.52 亿欧元的净重估结果、1.03 亿欧元的常备资产收购以及 5000 万欧元的土地储备收购。

截至 2023 年 6 月 30 日，IPuD 增加了 4.6%，达到 12 亿欧元，这主要是由于开发项目的进展，而在建项目的可租赁总面积从 2022 年底的 170 万平方米增加到 2023 年上半年末的 180 万平方米。完成目前在建项目的成本为 6.76 亿欧元。

截至 2023 年 6 月 30 日，资产净值增至 124 亿欧元，与 2022 年 12 月 31 日相比增长了 8.2%。

2023 年上半年，CTP 在同类基础上出现了 0.4% 的正重估，包括收益率影响 -4.8%，但被 ERV 和其他影响增加的 +5.2% 完全抵消。与去年同期相比，ERV 增长了 6.3%。

CTP 预计，在中欧和东欧地区长期增长驱动力的积极影响下，租户需求持续增长，ERV 将进一步实现正增长。特别是中欧和东欧地区的租金水平仍然在可承受范围内，因为尽管增长势头强劲，但其绝对起点要比西欧国家低得多。

今年上半年的修正收益率增加了 30 个基点，从 2022 年 12 月 31 日的 6.8% 增加到 2023 年 6 月 30 日的 7.1%。 收益率扩大的主要原因是捷克共和国、斯洛伐克和匈牙利，而罗马尼亚、塞尔维亚和保加利亚等国的收益率扩大幅度较小，因为这些国家的收益率已经较高。

2023 年 6 月 30 日，投资组合总收益率为 6.6%。随着西欧市场收益率的大幅波动，中欧和东欧物流与西欧物流之间的收益率差又回到了长期平均水平。由于中欧和东欧地区的增长预期较高，CTP 预计收益率差将进一步缩小。

2023 年上半年重估价值为 4.172 亿欧元，主要原因是 IPuD（1.656 亿欧元）、包括 2023 年稳定交付在内的常备资产（1.912 亿欧元）和土地储备（6230 万欧元）的重估价值。

每股 EPRA NTA 从截至 2022 年 12 月 31 日的 13.81 欧元增至截至 2023 年 6 月 30 日的 14.84 欧元，增幅为 7.4%。增长的主要原因是重估（+0.94 欧元）和公司特定调整后的 EPRA EPS（+0.36 欧元），但部分被股息（-0.24 欧元）和其他（-0.03 欧元）所抵消。

稳健的资产负债表和强劲的流动性

按照积极稳健的方针，集团拥有稳健的流动资金，以固定的债务成本和保守的还款方式，为实现增长目标提供资金支持。

2023 年第二季度，集团与国际金融机构财团签署了五年期和七年期无担保贷款的首期 2.8 亿欧元，固定总成本为 4.7%，这表明集团在银行借贷市场上仍然拥有良好的渠道和深度。[4].

8 月，CTP 还签署了

• 与一家国际金融机构建立了 2 亿欧元的十年期无担保贷款机制；以及
• 与一家奥地利银行签订了 1.03 亿欧元的七年期担保贷款，固定总成本为 4.7%⁴.

年初至今，集团已融资 8.11 亿欧元，其中 4.8 亿欧元无担保，3.31 亿欧元有担保。

银行借贷市场（包括有担保和无担保）仍然比债券市场更具吸引力，其定价反映了 CTP 长期可靠且不断增长的现金流。

根据 8 月份签署的贷款协议，集团的流动资金预估为 15 亿欧元，其中包括 9.91 亿欧元的现金及现金等价物，以及 5 亿欧元未提取的 RCF。

此外，还商定了大量的额外贷款机制，为 2024 年的开发项目以及 2025 年上半年的到期项目预付资金。

CTP 的平均债务成本为 1.8%（2022 年 12 月 31 日：1.5%），99.4% 的债务固定或对冲至到期日。平均债务期限为 5.3 年（2022 年 12 月 31 日：5.7 年）。

集团即将到期的第一笔重大债务是 2023 年第四季度的 4 亿欧元债券，这笔债务将由可用现金储备偿还（预估为 9.91 亿欧元）。在此之后，下一个重要的债务到期日要到 2025 年年中。

CTP的LTV达到45.9%（2022年12月31日：45.4%），略高于公司设定的LTV在40%-45%之间的目标。CTP 预计，当在建开发项目的重估价值入账后，2023 年底的按揭成数约为 45%。集团认为这是一个合适的水平，因为其投资组合总收益率较高，截至 2023 年 6 月 30 日为 6.6%。较高的资产收益率导致了健康的现金流杠杆水平，这也反映在 5.0 倍（2022 年 12 月 31 日：5.6 倍）的前瞻性利息保障比率和 9.5 倍（2022 年 12 月 31 日：9.6 倍）的正常化净债务与息税折旧及摊销前利润比率上。

截至 2023 年 6 月 30 日，集团有 67% 的无担保债务和 33% 的有担保债务，在当前环境下，有担保债务的利率比债券市场更有吸引力，根据契约，集团有充足的余地增加有担保债务的金额。

 2023 年 8 月 3 日，穆迪确认 CTP 的评级为 Baa3，展望为稳定。

展望与指导

租赁动态依然强劲，租户需求旺盛，整个 CTP 市场的空置率较低，新增供应减少，导致租金持续增长。

CTP 已做好充分准备，从这些趋势中获益。集团的在建项目利润丰厚，以租户为主导。得益于建筑成本的下降和租金的增长，CTP 在建项目的年收益率增至 10.6%，而新项目的目标是 11%。截至 2023 年 6 月 30 日，在建项目面积达 180 万平方米，2023 年的目标是至少交付 100 万平方米，如果需求保持强劲，还将交付更多。

CTP 凭借稳健的资本结构、严谨的财务政策、强大的信贷市场准入能力、行业领先的土地储备、内部建筑专业技能和深厚的租户关系，得以实现其目标，并有望在本十年结束前达到 2000 万平方米的可租赁总面积和 10 亿欧元的租金收入。

集团确认 2023 年公司调整后每股收益（EPRA EPS）指导值为 0.72 欧元。

股息

CTP 宣布派发每股普通股 0.25 欧元的中期股息，与 2022 年上半年相比增加了 14%，相当于公司特定调整后 EPRA EPS 的 70% 派息，符合集团 70% - 80% 的股息政策派息率。默认股息为以股代息，但股东也可以选择以现金支付股息。

损益和综合收益合并报表 

合并财务状况表

合并现金流量表

面向分析师和投资者的网络广播和电话会议

今天上午 9 点（格林尼治标准时间）和上午 10 点（欧洲中部时间），公司将通过网络直播和电话音频会议为分析师和投资者举行视频演示和问答会。

要观看网络直播，请提前在以下网址注册：

https://www.investis-live.com/ctp/64ad542e2be9e41300770b52/bstf

如需通过电话参加演讲，请拨以下任一号码并输入与会者接入代码 915204.

德国 +49 32 22109 8334
荷兰 +31 85 888 7233
英国 +44 20 3936 2999
美国 +1 646 664 1960

按 *1 可提问，按 *2 可撤回问题，按 *0 则可获得接线员帮助。

演讲结束后 24 小时内可在 CTP 网站上查阅录音： https://ctp.eu/investors/financial-reports/

分析师和投资者咨询的详细联系方式：
CTP
马腾-奥特
投资者关系负责人
手机： +420 730 197 500+420 730 197 500
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媒体垂询联系方式：
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CTP 财务日历

关于 CTP
按可出租总面积计算，CTP 是欧洲最大的物流和工业房地产上市业主、开发商和管理公司，截至 2023 年 6 月 30 日，在 10 个国家拥有 1100 万平方米的可出租总面积。CTP 的所有新建筑均通过了英国建筑性能评估体系（BREEAM）的 "非常好 "或更高认证，并获得了 Sustainalytics 的 "低风险 "ESG 评级，彰显了其作为一家可持续发展企业的承诺。欲了解更多信息，请访问 CTP 公司网站： ctp.eu

前瞻性免责声明
本公告包含若干有关 CTP 财务状况、经营业绩和业务的前瞻性陈述。这些前瞻性表述可以通过使用前瞻性术语来识别，包括 "相信"、"估计"、"计划"、"项目"、"预计"、"期望"、"打算"、"目标"、"可能"、"旨在"、"可能"、"会"、"可能"、"可以"、"可以有"、"将 "或 "应该 "等术语，或在每种情况下，其反义词或其他变体或类似术语。前瞻性陈述可能而且经常与实际结果存在实质性差异。因此，不应对任何前瞻性声明施加不当影响。本新闻稿包含 2014 年 4 月 16 日欧盟第 596/2014 号法规（《市场滥用法规》）第 7(1)条所定义的内部信息。

^[1] 不包括阿姆斯特丹市 CTPark：94%
^[2] 采用当地和欧盟 27 国/欧元区消费物价指数的混合指数
[3] 不包括波兰，集团在波兰的新园区有更多投机性开发项目，作为其市场进入的一部分。
^[4] 包括套期保值的影响