欧洲工业时代的旧工厂——棕地——正在被改造为面向未来的21世纪商业园区和综合用途区域。在欧盟绿色协议及其各项组成部分（其中最重要的是欧盟2030年土壤战略，该战略要求到2050年实现净零土地占用）的推动下，“棕地优先于绿地”的理念正在深入人心，有望从根本上重塑欧洲的发展格局。
并非所有叶子都是棕色的。
棕地曾经是城市中肮脏、有毒且碍眼的废弃地，长期以来被视为不利于商业发展的场所。高昂的清理成本和繁琐的官僚程序使得绿地在近几十年成为欧洲大多数房地产开发项目的更快、更便宜、更便捷的选择。
彼时已然不同。如今，土地日益稀缺，城市密度不断增加，气候目标迫在眉睫，土地利用规则也日益严格，棕地开发利用在欧洲越来越受到重视，成为实现可持续发展的优先途径。
这一趋势在土地稀缺更为严重的成熟西方市场更为显著，但也正在中欧和东欧兴起。尤其是在城市地区，开发商、投资者和政策制定者都开始重视棕地，他们不再将其视为负担，而是将其视为应对多重挑战、支持欧洲各地创新产业和城市发展的独特机遇。
如果操作得当，棕地再开发对所有人都有好处，可谓双赢。
文字刻在土壤上。
自2019年12月宣布“绿色协议”以来，欧盟已引领欧洲走上根本性变革之路，以实现经济脱碳及其他气候相关目标。尽管从碳氢化合物向可再生能源的能源转型备受瞩目，但欧盟土地利用方式的根本性变革也是“绿色协议”的重要组成部分。
欧盟2030年土壤战略提出了一种新的土地管理模式，旨在保护土壤健康、促进可持续粮食生产和生物多样性，并增强气候适应能力。其核心目标是到2050年实现“净零土地占用”，这一目标基于土地循环利用的理念——将棕地视为各类房地产开发（包括工业和物流业）的优先区域。
实际上，这意味着未来的绿地开发必须通过修复或再利用棕地或其他修复投资（例如森林恢复）来抵消。到2030年，成员国必须实现若干中期目标，包括清理污染场地。欧盟层面的这些举措、立法和指令正在促使成员国和地方政府优先考虑棕地项目。
德国目前处于领先地位。据德国房地产咨询公司Logivest的数据显示，到2024年，德国所有新建工业和物流（“I&L”）开发项目中，约有40%（40%）位于已开发土地上。鉴于绿地开发限制日益增多，这一数字势必会继续上升——不仅在德国，而且在整个欧盟都是如此。
